Lo esencial en 30 segundos
- Llave en mano es un solo contrato con una empresa que coordina a todos los gremios y te entrega la obra terminada.
- Pide por escrito: presupuesto cerrado por partidas, memoria de calidades, plazo con fechas, pagos por partidas terminadas, jefe de obra y gremios subcontratados.
- Comprueba el seguro de responsabilidad civil y que la empresa está inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas si subcontrata (Ley 32/2006, art. 4).
- Garantías: 1 año para los acabados, 3 para la habitabilidad y 10 para la estructura, desde la recepción (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17).
Qué incluye una reforma llave en mano
La empresa asume la obra completa: organiza a los gremios, compra o gestiona los materiales, retira los escombros y te entrega la vivienda o el local listos para usar. Según el contrato, también puede incluir el diseño, el proyecto con su propio arquitecto, la licencia y la limpieza final.
La Ley de Ordenación de la Edificación llama constructor a quien ejecuta la obra con medios propios o ajenos. Entre sus obligaciones están ejecutarla conforme al proyecto y al contrato, designar un jefe de obra, formalizar las subcontrataciones dentro de lo pactado y firmar el acta de recepción (art. 11).
Qué pedir por escrito
| Apartado | Qué debe decir | Por qué |
|---|---|---|
| Presupuesto | Cerrado y por partidas, con mediciones | Para comparar ofertas y controlar cambios |
| Memoria de calidades | Marcas, modelos y acabados de cada partida | Para evitar sustituciones por algo «equivalente» |
| Plazo | Fecha de inicio, fecha de entrega y qué pasa si se retrasa | Para que el plazo tenga consecuencias |
| Pagos | Por partidas terminadas, con una parte al final | Para pagar lo hecho, no lo prometido |
| Jefe de obra | Nombre y contacto | Para tener un interlocutor en la obra |
| Subcontratas | Qué gremios subcontrata | Para saber quién entra en tu casa |
| Licencia | Quién la tramita y quién paga tasas e impuesto | Para que nadie dé por hecho que la pide el otro |
| Residuos y limpieza | Retirada de escombros y limpieza final | Son partidas que se olvidan |
| Cambios | Cómo se aprueban y valoran los cambios | Para que cada extra quede firmado antes de hacerse |
| Recepción | Acta de recepción y lista de remates | Desde esa fecha corren las garantías |
Qué comprobar de la empresa
- Seguro de responsabilidad civil en vigor, con copia de la póliza.
- Registro de Empresas Acreditadas: las empresas que contratan o subcontratan trabajos de una obra de construcción deben estar inscritas (Ley 32/2006, art. 4.2).
- Subcontratación ordenada: la ley limita las cadenas de subcontratas y cada contratista lleva un libro de subcontratación en la obra (arts. 5 y 8).
- Obras de referencia: visita o fotos de reformas parecidas y contacto de algún cliente.
- Seguridad en la obra: si coinciden varias empresas o autónomos, hace falta un coordinador de seguridad y salud.
Llave en mano o gremios sueltos
| Llave en mano | Gremios sueltos | |
|---|---|---|
| Contratos | Uno | Uno por oficio |
| Coordinación | La empresa | Tú |
| Responsable si algo falla | La empresa, por el conjunto | Cada oficio, por lo suyo |
| Tu tiempo | Poco | Mucho |
| Control de cada partida | A través del jefe de obra | Directo |
Si la obra necesita proyecto, la empresa ejecuta y un arquitecto dirige: lo explica ¿Necesito arquitecto para mi reforma?.
Cómo contratar una reforma llave en mano
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01
Define la obra
Qué quieres, calidades y presupuesto máximo. Si hay diseño o proyecto, que esté cerrado antes de pedir precios.
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02
Pide tres presupuestos comparables
Mismas partidas y mismas calidades. Te ayuda la guía para comparar presupuestos de reforma.
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03
Revisa contrato y empresa
Todo lo del cuadro anterior, más el seguro y el registro.
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04
Aplica el IVA que corresponde
Muchas reformas de vivienda pueden ir al IVA del 10 %.
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05
Sigue la obra
Visitas pactadas con el jefe de obra y cambios aprobados por escrito.
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06
Recibe y revisa
Lista de remates, acta de recepción y revisión antes del pago final.
Preguntas frecuentes sobre la reforma llave en mano
¿Qué significa exactamente llave en mano?
Que una sola empresa se encarga de toda la obra y te la entrega lista para usar: coordina a los gremios, compra los materiales, retira escombros y limpia. Lo que incluye de verdad lo marca el contrato, así que pide que diga si entran el diseño, el proyecto, la licencia y el mobiliario.
¿Qué garantías tengo cuando termina la obra?
En las obras que entran en la Ley de Ordenación de la Edificación se responde 1 año de los defectos de acabado, 3 de los que afectan a la habitabilidad y 10 de los estructurales, desde la recepción. Firma un acta de recepción con la fecha y la lista de remates pendientes.
¿Puede la empresa subcontratar a otros gremios?
Sí, es lo normal en una reforma llave en mano. La ley ordena esas cadenas: las empresas deben estar en el Registro de Empresas Acreditadas y cada contratista lleva un libro de subcontratación. Pide que el contrato diga qué gremios subcontrata y quién responde ante ti: la empresa.
¿Cómo pago una reforma llave en mano?
Por partidas terminadas, con un pago inicial moderado y una parte al final, después de revisar los remates. Pagar casi todo por adelantado te deja sin margen si la obra se retrasa. Cada cambio debe quedar valorado y firmado antes de hacerse.
¿Necesito arquitecto si contrato una empresa llave en mano?
Solo si la obra necesita proyecto: cuando toca la estructura, la fachada, el volumen o el uso del edificio. Muchas empresas trabajan con su propio arquitecto; si es así, pide que el contrato diga quién firma el proyecto y quién dirige la obra.
Fuentes consultadas
Normativa consultada en el BOE el 18 de octubre de 2026.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE) ↗Artículos 11 (constructor) y 17 (responsabilidad y plazos de garantía).
- Ley 32/2006, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción (BOE) ↗Artículos 4 (requisitos y Registro de Empresas Acreditadas), 5 (régimen de subcontratación) y 8 (libro de subcontratación).
Un contrato claro, una obra tranquila
Presupuesto por partidas, calidades, plazos y pagos por escrito antes de empezar.