Lo esencial en 30 segundos
-
01
Inventario: cada equipo e instalación común, con su empresa mantenedora, contrato y documentación.
-
02
Obligatorio primero: ascensor, protección contra incendios, instalaciones térmicas, electricidad y la inspección técnica del edificio, cada uno con su periodicidad.
-
03
Criticidad: más vigilancia para lo que más daño hace si falla (ascensor, bomba de achique, grupo de presión, puerta del garaje).
-
04
Rondas con checklist del conserje, la limpieza o un vecino, y un registro de averías.
-
05
Presupuesto y fondo de reserva: la comunidad debe dotar un fondo de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1.f).
Los conceptos (correctivo, preventivo, predictivo y detectivo) están en la guía de mantenimiento preventivo.
Paso 1: el inventario del edificio
Para cada equipo o instalación anota: qué es, dónde está, marca y año, empresa mantenedora, contrato, periodicidad de revisión, fecha de la última inspección y dónde está la documentación. Empieza por el Libro del Edificio, que incluye las instrucciones de uso y mantenimiento (Ley de Ordenación de la Edificación, artículo 7), y por los contratos que ya tiene la comunidad.
Paso 2: revisiones obligatorias
| Instalación | Qué exige | Norma |
|---|---|---|
| Ascensor | Contrato con empresa conservadora; revisión mensual (cada 4 meses en edificios de hasta 3 paradas y 20 viviendas); inspección por organismo de control cada 4 o 6 años | Real Decreto 355/2024. Más en mantenimiento de ascensores |
| Extintores y protección contra incendios | Comprobación visual cada 3 meses por la comunidad; mantenimiento anual por empresa mantenedora; actas guardadas 5 años | Real Decreto 513/2017, artículo 21 y anexo II |
| Instalación eléctrica común | Inspección por organismo de control cada 10 años si la potencia instalada supera 100 kW; cada 5 años en garajes de 25 plazas o más | Reglamento Electrotécnico, ITC-BT-05 |
| Calefacción central | Mantenimiento por empresa habilitada y reparto por consumo | Reglamento de Instalaciones Térmicas. Más en calefacción central |
| Edificio (estructura, fachada, cubierta) | Inspección técnica según edad y municipio | Normativa autonómica. Más en ITE de edificios |
La inspección decenal de protección contra incendios del Reglamento no se aplica a los edificios de uso residencial vivienda, aunque sí el mantenimiento (Real Decreto 513/2017, artículo 22.2). Tampoco se aplica a los edificios de uso exclusivo de vivienda el real decreto de legionela, salvo que sus instalaciones afecten al ambiente exterior (Real Decreto 487/2022, artículo 3.2).
Paso 3: qué vigilar más
| Equipo | Si falla | Estrategia |
|---|---|---|
| Ascensor | Vecinos atrapados o sin acceso | Preventivo obligatorio y aviso 24 horas |
| Bomba de achique | Garaje y trasteros inundados | Prueba periódica (detectivo) y alarma de nivel |
| Grupo de presión | Plantas altas sin agua | Preventivo y alarma de fallo |
| Puerta del garaje | Atrapamientos, coches bloqueados | Revisión de seguridad y fotocélulas |
| Cubierta y canalones | Goteras en el último piso | Revisión antes del otoño y tras temporales |
| Alumbrado de emergencia | Escaleras a oscuras en un apagón | Prueba trimestral |
| Luz del portal | Molestias y riesgo de caídas | Sensores y LED; correctivo rápido |
Paso 4: rondas y registro de averías
-
01
Quién
El conserje, el personal de limpieza o un vecino voluntario. Lee conserjería.
-
02
Con qué
Una checklist fija por frecuencia: semanal, mensual y trimestral.
-
03
Qué mirar
Humedades, luces, puertas, olores, ruidos de bombas y motores, extintores en su sitio, sumideros limpios, contador de agua a la misma hora.
-
04
Cómo avisar
Cada hallazgo, con foto, al administrador, que abre una orden de trabajo con prioridad.
-
05
Historial
Cada avería se registra: fecha, equipo, causa, solución y coste. Con un año de datos ya se ven las averías que se repiten.
Paso 5: presupuesto, contratos y fondo de reserva
- Presupuesto anual: separa contratos de mantenimiento, inspecciones obligatorias, reparaciones previstas y un margen para averías.
- Contratos: pide el plazo de respuesta ante averías, qué incluye (mano de obra, piezas, urgencias) y los informes que entregarán.
- Fondo de reserva: al menos el 10 % del último presupuesto ordinario (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1.f). Las obras necesarias de conservación son obligatorias para la comunidad (artículo 10.1.a).
- Coordinación: cada empresa que trabaja en el edificio debe recibir y dar información de riesgos. Lee coordinación de actividades empresariales.
Paso 6: revisar el plan cada año
En la junta anual, presenta tres datos: averías por equipo, tiempo hasta la reparación y parte del gasto que fue preventivo. Los equipos con muchas averías pasan a revisión más frecuente o a sustitución, con presupuesto y, si hace falta, derrama.
Preguntas frecuentes sobre el plan de mantenimiento de la comunidad
¿Qué revisiones son obligatorias en una comunidad de vecinos?
Las más habituales son el mantenimiento del ascensor con revisión mensual e inspección cada 4 o 6 años, la revisión de extintores cada 3 meses por la comunidad y cada año por empresa mantenedora, la inspección eléctrica cada 10 años si la potencia supera 100 kW y la inspección técnica del edificio según el municipio.
¿Quién hace el plan de mantenimiento de la comunidad?
Normalmente el administrador de fincas, con ayuda de las empresas mantenedoras y, si hace falta, de un técnico. La junta lo aprueba con el presupuesto. Lo importante es que alguien sea responsable de cumplir el calendario y de registrar las averías y las inspecciones.
¿Para qué sirve el fondo de reserva?
Para pagar obras de conservación, reparación y rehabilitación sin derramas urgentes. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a dotarlo con al menos el 10 % del último presupuesto ordinario. Con él se puede contratar también un seguro de daños o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble.
¿Qué es una ronda de mantenimiento en un edificio?
Es un recorrido periódico, con una lista fija de puntos, para detectar problemas antes de que se conviertan en averías: humedades, luces fundidas, ruidos en bombas, puertas que no cierran o extintores fuera de sitio. Cada hallazgo se anota con foto y se convierte en una orden de trabajo.
¿Hay que hacer el control de la legionela en una comunidad de vecinos?
El Real Decreto 487/2022 excluye las instalaciones de los edificios de uso exclusivo de vivienda, siempre que no afecten al ambiente exterior. Si el edificio tiene locales como un hotel o un gimnasio, o la autoridad sanitaria lo pide por riesgo, puede haber obligaciones. Consulta con tu mantenedor.
Fuentes consultadas
Normativa contrastada con el BOE el 17 de octubre de 2026.
- Real Decreto 513/2017, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (BOE) ↗Artículos 21 y 22 y anexo II.
- Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, Real Decreto 842/2002 (BOE) ↗ITC-BT-05, apartado 4.2: inspecciones periódicas.
- Real Decreto 487/2022, de prevención de la legionelosis (BOE) ↗Artículo 3.2.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (BOE) ↗Artículos 9.1.f y 10.1.a.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE) ↗Artículos 7 y 16.