Lo esencial en 30 segundos
La información y el control de accesos que hacen porteros y conserjes quedan fuera de la Ley de Seguridad Privada, siempre que no asuman funciones de seguridad (Ley 5/2014, artículo 6.2). La vigilancia y protección de bienes está reservada a empresas de seguridad privada (artículo 5.2). Establecer o suprimir la portería o la conserjería requiere en junta tres quintas partes de propietarios y de cuotas (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 17.3).
Qué tareas puede hacer un conserje
- Información y control de accesos, y atención a vecinos y visitas.
- Recepción de paquetería y correspondencia.
- Apertura y cierre de puertas, garaje y zonas comunes.
- Comprobación de instalaciones y aviso de averías.
- Pequeñas tareas de limpieza o retirada de contenedores, si se acuerdan.
Conserje propio o empresa de servicios
| Aspecto | Conserje contratado por la comunidad | Empresa de conserjería |
|---|---|---|
| Quién emplea | La comunidad: contrato, nóminas, cotizaciones y prevención | La empresa |
| Bajas y vacaciones | Las organiza la comunidad | Las cubre la empresa según contrato |
| Coste | Salario y cotizaciones según el convenio aplicable | Cuota por el servicio |
| Flexibilidad | Cambios sujetos a la normativa laboral | Cambios según el contrato mercantil |
Cómo decidirlo en la comunidad
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01
Define el servicio
Tareas concretas, días, horario y festivos.
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02
Compara el coste total
Conserje propio con todos sus costes frente a la cuota de una empresa.
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03
Pide propuestas iguales
Mismo horario y mismas tareas a todas las empresas.
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04
Aprueba en junta
Establecer o suprimir la conserjería requiere tres quintas partes de propietarios y de cuotas.
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05
Coordina la prevención
Si hay personal en el edificio, aplica la coordinación de actividades empresariales.
Cómo calcular el servicio que necesitáis
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01
Mira el uso real
A qué horas entran más paquetes, visitas y proveedores.
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02
Separa tareas
Qué necesita una persona presente y qué puede resolver la tecnología, como el cambio de portero a videoportero o unas taquillas.
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03
Prevé ausencias
Vacaciones, bajas y festivos: quién las cubre y con qué coste.
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04
Revisa cada año
En la junta ordinaria, valora si el horario sigue ajustado a las necesidades.
Preguntas frecuentes sobre la conserjería
¿Qué convenio se aplica a un conserje de comunidad?
Depende de la provincia o de la comunidad autónoma: suele haber convenios de empleados de fincas urbanas. Si el conserje lo contrata una empresa, se aplica el convenio de esa empresa. Confírmalo con un asesor laboral antes de contratar o de cambiar de modelo.
¿Puede un conserje hacer de vigilante de seguridad?
No. La Ley de Seguridad Privada reserva la vigilancia y protección de bienes a las empresas de seguridad privada, y el personal de conserjería no puede asumir esas funciones, llevar armas ni usar uniformes que se confundan con los del personal de seguridad.
¿Qué mayoría hace falta para poner o quitar el conserje?
Establecer o suprimir los servicios de portería, conserjería o vigilancia requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 17.3).
¿Qué pasa con la vivienda del portero si se suprime el servicio?
La vivienda de portería suele estar ligada al contrato de trabajo, y su uso posterior depende del contrato y de lo que acuerde la junta. Si la comunidad quiere suprimir el servicio, consulta antes con un abogado laboralista para evitar conflictos.
¿Puede una empresa de limpieza encargarse también de la conserjería?
Algunas empresas ofrecen ambos servicios. Pide que el contrato separe tareas y horarios de cada uno, que aclare quién cubre bajas y vacaciones y que no incluya funciones de vigilancia, reservadas a las empresas de seguridad privada.
Fuentes consultadas
Normativa contrastada con el texto consolidado en el BOE.
- Ley 5/2014, de Seguridad Privada (BOE) ↗Artículos 5.2, 6.2 y 6.3: conserjes y control de accesos.
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (BOE) ↗Artículo 17.3: mayoría para portería y conserjería.
Decide el servicio antes de pedir precio
Tareas, horario y modelo, y después la junta.