Lo esencial en 30 segundos
La Ley de Propiedad Horizontal reparte los papeles: la junta decide lo importante, el presidente representa a la comunidad y el administrador (o el presidente, si no hay) gestiona el día a día. Antes de contratar un servicio o aprobar una obra conviene tener la ficha de la finca, presupuestos comparables y el acuerdo recogido en el acta.
- Empieza por la Ley de Propiedad Horizontal explicada si es tu primera vez.
- Para el mantenimiento diario, usa la guía de mantenimiento de comunidades.
- Ninguna guía sustituye el asesoramiento de un administrador colegiado o de un abogado.
Gestión de la comunidad: cargos, juntas y dinero
Estas guías sirven sobre todo a comunidades pequeñas y a presidentes que asumen la gestión sin administrador profesional.
- Ley de Propiedad Horizontal explicada: obligaciones de cada vecino, mayorías, obras obligatorias, impugnación de acuerdos y morosos, con el artículo de cada regla.
- Presidente de la comunidad: cómo se elige, cuánto dura, qué puede decidir solo y qué hacer si no hay administrador.
- Junta de propietarios: convocatoria, plazos, votación, representación y acta.
- Derramas en la comunidad: cuándo se aprueban, cómo se reparten y qué pasa con el fondo de reserva.
- Ruido de vecinos: horarios, decibelios, cómo denunciar y la acción de cesación de la comunidad.
- Conflictos entre vecinos: cómo resolverlos de forma amistosa, mediación y qué pide la ley antes de ir a juicio.
- Estatutos y normas de convivencia: qué regulan, qué mayoría hace falta para aprobarlos o cambiarlos y cómo darlos a conocer.
- Impugnar un acuerdo de la junta: motivos, quién puede, plazos y cómo corregir un acta con errores.
- Vecinos morosos y monitorio: cómo reclamar las cuotas paso a paso, el certificado de deuda y qué responde el piso.
- Perros y mascotas en la comunidad: ladridos, ley de bienestar animal y normas para las zonas comunes.
- Servidumbre de luces y vistas y muro medianero: distancias de ventanas y balcones, paredes compartidas y árboles entre colindantes.
- Filtraciones del vecino de arriba: qué hacer si te cae agua del piso de arriba, quién paga según el origen, el acceso para reparar y el parte al seguro.
El edificio: inspecciones y obras
- ITE de edificios: qué revisa la inspección técnica, quién la hace y cómo preparar el edificio.
- ITE en Euskadi: lo que exige el Decreto 117/2018 del Gobierno Vasco, con los datos de Bilbao.
- Trabajos verticales en comunidades: reparar fachadas, cornisas y canalones sin andamio, con seguridad.
- Calefacción central con repartidores de costes: cuándo son obligatorios los contadores o repartidores y cómo se reparte la factura.
- Rehabilitación energética del edificio: mayoría para aprobarla, fondo de reserva, ayudas y deducción del 60 %.
- Autoconsumo colectivo: placas solares compartidas entre vecinos y reparto de la energía.
- Plan de mantenimiento de la comunidad: revisiones obligatorias, rondas, criticidad e indicadores.
- Para el resto de mejoras, consulta las guías de eficiencia energética.
- Si la cubierta o las bajantes son de fibrocemento, lee la guía de uralita y amianto antes de pedir presupuestos.
Contratos y proveedores de la comunidad
- Contrato de mantenimiento de ascensores: qué cubre, qué cláusulas revisar y cómo cambiar de empresa.
- Seguro de la comunidad: coberturas, capital asegurado, regla proporcional y renovación.
- Coordinación de actividades empresariales: qué información dar y qué pedir a cada proveedor.
- Conserjería: conserje propio o empresa, tareas y límites frente a la vigilancia.
- Para limpieza, porteros automáticos o administración, consulta las guías de limpieza de comunidades, porteros automáticos y administrador de fincas.
Ficha de la finca: los datos que piden todos los proveedores
Con esta ficha, cualquier técnico o empresa puede valorar sin visitas innecesarias y todas las propuestas parten de la misma base.
| Dato | Por qué importa |
|---|---|
| Dirección, año de construcción, viviendas, locales y plantas | Determina inspecciones obligatorias y el tamaño de los contratos |
| Instalaciones comunes (ascensor, garaje, calefacción, piscina) | Cada una tiene mantenimiento y normativa propios |
| Contratos vigentes con precio, vencimiento y preaviso | Evita renovaciones automáticas y penalizaciones |
| Informes previos (ITE, inspecciones, siniestros) | Prioriza obras y justifica derramas |
| Estatutos y últimas actas | Fijan mayorías, reparto de gastos y limitaciones de uso |
Antes de decidir, consulta: Instalar un ascensor en la comunidad de propietarios.
Preguntas frecuentes sobre comunidades
¿Es obligatorio tener administrador de fincas?
No. Si la junta no nombra a nadie, la Ley de Propiedad Horizontal atribuye las funciones de secretario y administrador al presidente (artículo 13.5). La junta puede nombrar después a un vecino o a un profesional con cualificación suficiente, y cambiarlo cuando lo decida.
¿Quién contrata los servicios de la comunidad?
Normalmente el administrador o el presidente, ejecutando lo acordado en junta. Para contratos importantes, como el ascensor, la conserjería o una obra, conviene que el acuerdo conste en el acta con el proveedor, el importe y la duración aprobados.
¿Hacen falta tres presupuestos para cada obra?
La ley no lo exige con carácter general, pero es una práctica muy recomendable y los estatutos o la junta pueden pedirlo. Lo importante es que las propuestas tengan el mismo alcance para poder compararlas de verdad en la junta.
¿Qué hago si un vecino no paga las cuotas?
La comunidad puede reclamar la deuda mediante un procedimiento monitorio con el certificado del acuerdo de liquidación firmado por el secretario (artículo 21). Mientras no esté al corriente, ese propietario puede asistir a la junta, pero no votar.
Fuentes consultadas
Las reglas citadas se han contrastado con el texto consolidado de la ley en el Boletín Oficial del Estado.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal ↗Texto consolidado: cargos, juntas, obras y deudas.
Prepara la próxima decisión de tu comunidad
Ficha de la finca, presupuestos comparables y acuerdo en el acta.