Lo esencial en 30 segundos
- Correctivo (reactivo): se repara cuando algo falla. Es el más caro cuando el fallo afecta a la seguridad o deja a la gente sin servicio.
- Preventivo: se revisa y se sustituye antes del fallo, por calendario o por horas de uso.
- Predictivo o basado en la condición: se mide el estado (consumo, temperatura, ruido, grietas) y se actúa cuando aparecen los primeros síntomas.
- Detectivo: se prueban los equipos que solo trabajan en una emergencia (alarmas, extintores, alumbrado de emergencia, bomba de achique) para descubrir fallos ocultos.
- Cómo empezar: inventario, criticidad de cada equipo, rondas con checklist, registro de averías e indicadores sencillos. Es el ciclo planificar, hacer, comprobar y mejorar.
Los cuatro tipos de mantenimiento
La norma UNE-EN 13306 recoge la terminología del mantenimiento que se usa en la industria. Aplicada a los edificios:
| Tipo | Cuándo se actúa | En casa | En un local | En una comunidad |
|---|---|---|---|---|
| Correctivo | Después del fallo | Cambiar el grifo que gotea | Reparar la cámara frigorífica averiada | Desatascar la bajante |
| Preventivo sistemático | Por calendario o uso | Purgar radiadores cada otoño | Cambiar filtros del aire acondicionado | Revisión mensual del ascensor |
| Predictivo o por condición | Cuando una medida avisa | Vigilar una grieta con un testigo | Registrar la temperatura de la cámara y actuar si sube | Consumo de agua nocturno que delata una fuga |
| Detectivo | Pruebas de lo que solo actúa en emergencias | Pulsar el botón de prueba del detector de humo | Probar el alumbrado de emergencia | Comprobar extintores y bomba de achique del garaje |
El objetivo no es hacer todo preventivo: es elegir la estrategia adecuada para cada equipo según lo que cuesta su fallo.
Qué equipos importan más: la criticidad
En ingeniería se ordena cada equipo por criticidad, cruzando dos preguntas:
-
01
Consecuencia
Si falla, ¿hay riesgo para las personas, incumplimiento legal, daños en el edificio, gran coste o molestias a muchos?
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02
Probabilidad
¿Falla a menudo, es antiguo o trabaja en condiciones duras (humedad, uso intensivo)?
-
03
Estrategia
Alta consecuencia: preventivo, predictivo y, si es un equipo de seguridad, detectivo. Baja consecuencia: correctivo planificado (por ejemplo, cambiar una bombilla cuando se funde) con repuestos a mano.
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04
Repuestos
Ten en casa o en el local los repuestos de lo crítico y fácil de cambiar: fusibles, juntas, filtros, bombillas de emergencia.
| Equipo | Consecuencia del fallo | Estrategia |
|---|---|---|
| Ascensor | Personas atrapadas, vecinos sin acceso | Preventivo obligatorio, aviso de averías 24 horas |
| Bomba de achique del garaje | Inundación de trasteros y coches | Detectivo: prueba periódica y alarma de nivel |
| Grupo de presión del agua | Sin agua en plantas altas | Preventivo y alarma de fallo |
| Puerta del garaje | Coches dentro o fuera, riesgo de atrapamiento | Preventivo y revisión de seguridad |
| Luces del portal | Molestia; caídas si queda a oscuras | Correctivo rápido; sensores y LED de larga vida |
El intervalo P-F: el fallo avisa antes
Muchos fallos dan señales antes de producirse: una mancha de humedad, un ruido en la bomba, una grieta que crece, un consumo que sube. Los ingenieros llaman intervalo P-F al tiempo entre el primer síntoma detectable (P, fallo potencial) y la avería (F, fallo funcional). La regla práctica es sencilla: revisa con más frecuencia que ese intervalo. Si una gotera tarda semanas en pudrir un forjado, una ronda mensual la detecta a tiempo; si un detector de humo puede fallar sin avisar, hay que probarlo.
TPM: el mantenimiento es cosa de todos
El mantenimiento productivo total (TPM) nació en la industria para que no solo los técnicos cuiden las máquinas. Adaptado a un edificio:
- Mantenimiento autónomo: quien usa y limpia es quien primero ve el problema. En una comunidad, el conserje o el personal de limpieza; en un local, el equipo; en casa, tú. Limpiar es inspeccionar.
- Mantenimiento planificado: un calendario con lo obligatorio y lo recomendable, con responsables y fechas.
- Mejora enfocada: ante una avería que se repite, busca la causa raíz preguntando «¿por qué?» varias veces, en lugar de reparar lo mismo cada mes.
- Formación: enseñar a quien hace la ronda qué mirar y cómo avisar.
- Seguridad: lo primero en cada tarea, sobre todo en altura, electricidad y gas.
Rondas periódicas con checklist
Una ronda es un paseo programado por el edificio, el local o la casa con una lista de puntos a revisar. Lo importante es que sea siempre la misma lista, con fecha, quién la hace y qué se ha encontrado.
| Frecuencia | Qué mirar |
|---|---|
| Semanal | Luces de zonas comunes y emergencia, puertas y cierres, olores, ruidos de bombas o motores, limpieza de sumideros |
| Mensual | Humedades y manchas en techos y fachadas, contadores (agua y luz) a la misma hora, extintores en su sitio, cuadro eléctrico sin calor ni olor |
| Trimestral | Prueba de detectores y alumbrado de emergencia, comprobación visual de extintores, canalones y bajantes |
| Anual | Cubierta y fachada (con prismáticos o técnico), revisiones de las empresas mantenedoras, actualización del inventario |
Cada hallazgo se convierte en una orden de trabajo: qué hay que hacer, quién, prioridad y fecha. Cuando se cierra, se anota en el historial.
Monitorización: sensores que hacen la ronda por ti
- Agua: sensores de inundación en cuartos de calderas, garajes y bajo fregaderos, y lectura del contador de noche para detectar fugas. Lee el contador de agua.
- Temperatura: cámaras frigoríficas, salas de máquinas, calderas.
- Consumo eléctrico: un medidor en el cuadro muestra qué equipo gasta de más, señal de desgaste.
- Avisos de equipos: muchas calderas, ascensores y grupos de presión envían alarmas de fallo.
Lo explicamos en la guía del IoT en casa y en el local.
Indicadores para saber si funciona
| Indicador | Qué mide | Cómo usarlo |
|---|---|---|
| Averías al año por equipo | Fiabilidad | Si sube, revisa la estrategia de ese equipo |
| Tiempo medio entre fallos (MTBF) | Cuánto aguanta sin fallar | Equipos con MTBF corto son candidatos a preventivo o sustitución |
| Tiempo medio de reparación (MTTR) | Cuánto tarda en volver a funcionar | Reducirlo con repuestos y contratos con plazo de respuesta |
| Parte preventiva del gasto | Cuánto se planifica frente a lo que se apaga | Debe crecer con los años |
| Averías repetidas | Problemas sin causa raíz resuelta | Aplicar la mejora enfocada |
Para llevarlo basta una hoja de cálculo. Los edificios y empresas grandes usan un GMAO (gestión del mantenimiento asistido por ordenador), un programa con inventario, órdenes de trabajo e historial.
Cómo aplicarlo en tu caso
- Vivienda: crea un inventario y un calendario con la ficha de mantenimiento de la vivienda.
- Comunidad: un plan anual con revisiones obligatorias, rondas y fondo de reserva. Lee el plan de mantenimiento de la comunidad.
- Local o negocio: revisiones obligatorias según la actividad, equipos críticos para el negocio y rondas del equipo. Lee el mantenimiento del local.
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a los propietarios a conservar el edificio con un adecuado uso y mantenimiento (artículo 16), y las instrucciones están en el Libro del Edificio (artículo 7).
Antes de decidir, consulta: Escaleras de mano.
Preguntas frecuentes sobre el mantenimiento preventivo
¿Qué diferencia hay entre mantenimiento preventivo y correctivo?
El correctivo repara después de la avería; el preventivo actúa antes, por calendario o por uso, para que la avería no llegue. El correctivo parece más barato, pero cuando falla algo crítico, como el ascensor o la bomba del garaje, suma reparaciones urgentes, daños y molestias. Lo ideal es combinar ambos según la criticidad.
¿Qué es el mantenimiento predictivo?
Es el que mide el estado de un equipo y actúa cuando aparecen los primeros síntomas, en vez de esperar a la avería o cambiar piezas por calendario. En un edificio puede ser vigilar una grieta, registrar la temperatura de una cámara frigorífica o comparar el consumo de agua nocturno para detectar fugas.
¿Qué es el mantenimiento detectivo?
Es el que busca fallos ocultos en equipos que solo funcionan en una emergencia: detectores de humo, alumbrado de emergencia, extintores, bombas de achique o alarmas. Como no se usan a diario, pueden estar averiados sin que nadie lo note. Se prueban periódicamente para comprobar que responderán cuando haga falta.
¿Qué es el TPM y cómo se aplica a una comunidad?
Es el mantenimiento productivo total, un método industrial que implica a todos en el cuidado de los equipos. En una comunidad, el conserje o la limpieza hacen rondas con una lista, los vecinos avisan de lo que ven y la empresa mantenedora planifica. Las averías repetidas se analizan hasta encontrar su causa.
¿Cómo hago un plan de mantenimiento?
Haz un inventario de equipos e instalaciones, clasifícalos por criticidad, apunta las revisiones obligatorias y las recomendadas del fabricante, organiza rondas con una lista fija y registra cada avería. Con una hoja de cálculo basta. Revisa el plan cada año con los indicadores: averías, tiempos de reparación y gasto preventivo.
Fuentes consultadas
Normativa contrastada con el BOE el 17 de octubre de 2026.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE) ↗Artículo 7: Libro del Edificio; artículo 16: obligación de mantenimiento.
- Real Decreto 513/2017, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (BOE) ↗Artículo 21 y anexo II: mantenimiento por periodos máximos.