Lo esencial en 30 segundos
- Equipos críticos: los que paran el negocio o ponen en riesgo a clientes y empleados. Para ellos, preventivo, repuestos y un contrato con plazo de respuesta.
- Revisiones obligatorias: protección contra incendios, instalación eléctrica (cada 5 años en locales de pública concurrencia), climatización y, según la actividad, legionela.
- Rondas del equipo: una lista al abrir y otra al cerrar. Quien trabaja en el local es quien primero ve el problema.
- Monitorización: temperatura de cámaras, alarma de inundación y consumo eléctrico, con aviso al móvil.
- Registro: cada avería con fecha, causa y coste, para decidir cuándo reparar y cuándo sustituir.
Qué es crítico en tu negocio
| Negocio | Equipos críticos | Estrategia |
|---|---|---|
| Bar o restaurante | Cámaras y neveras, campana y extracción, lavavajillas, gas | Preventivo, registro de temperaturas y contrato de urgencias |
| Tienda | Cierre metálico, iluminación, climatización, terminal de cobro | Preventivo del cierre y el aire; repuestos de iluminación |
| Peluquería o estética | Termo o agua caliente, climatización, secadores | Preventivo y aparato de reserva |
| Oficina | Climatización, red y wifi, cuadro eléctrico | Preventivo y monitorización |
| Gimnasio | Máquinas, vestuarios y agua caliente, ventilación | Preventivo diario de máquinas y control del agua |
El método de la criticidad, los tipos de mantenimiento y los indicadores están en la guía de mantenimiento preventivo.
Revisiones obligatorias del local
| Instalación | Qué exige | Norma |
|---|---|---|
| Extintores y protección contra incendios | Comprobación visual cada 3 meses por el titular; mantenimiento anual por empresa mantenedora; actas guardadas 5 años | Real Decreto 513/2017, artículo 21 y anexo II |
| Inspección de protección contra incendios | Cada 10 años por organismo de control, salvo locales comerciales y de pública concurrencia de menos de 500 m² sin zonas de riesgo especial alto ni almacén | Real Decreto 513/2017, artículo 22 |
| Instalación eléctrica | Inspección cada 5 años en locales de pública concurrencia y otras instalaciones que necesitaron inspección inicial | Reglamento Electrotécnico, ITC-BT-05 |
| Climatización y agua caliente | Mantenimiento por empresa habilitada según la potencia | Reglamento de Instalaciones Térmicas |
| Legionela | Medidas de prevención y control en las instalaciones del anexo I, como los sistemas de agua sanitaria, las torres de refrigeración o los spas y piscinas con chorros | Real Decreto 487/2022, artículo 3 y anexo I |
Tu licencia y la ordenanza municipal pueden añadir requisitos; repásalos en la guía de la licencia de actividad.
Rondas al abrir y al cerrar
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01
Al abrir
Luces y emergencia, temperaturas de cámaras, ruidos o goteos, cierre metálico que sube bien, olores.
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02
Al cerrar
Fuegos y equipos apagados, grifos cerrados, puertas y ventanas, cierre metálico sin roces.
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03
Semanal
Filtros y rejillas, desagües y sumideros, extintores en su sitio y accesibles.
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04
Mensual
Cuadro eléctrico sin calor ni olor, consumo de luz y agua, botón de prueba del alumbrado de emergencia.
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05
Anotar
Una hoja o una aplicación con fecha, quién y qué se ha visto. Cada problema, una orden de trabajo.
Sensores que vigilan cuando cierras
- Temperatura de cámaras y neveras, con aviso al móvil si sube de noche o en fin de semana.
- Inundación en almacén, aseos y zona de máquinas.
- Consumo eléctrico del cuadro: un equipo que empieza a gastar de más suele estar fallando.
- Alarma y cámaras, con la protección de datos de empleados y clientes: lee control de accesos y cámaras.
Más ideas en la guía del IoT en casa y en el local.
Contratos y proveedores
- Pide plazo de respuesta ante averías en los equipos críticos, por escrito.
- Separa en el contrato: visitas preventivas, urgencias, piezas y mano de obra.
- Guarda los informes y actas de cada revisión: los pueden pedir la inspección y el seguro.
- Si el local está en una comunidad, coordina con ella las instalaciones comunes y las obras. Lee reforma de local u oficina y cierres metálicos.
Preguntas frecuentes sobre el mantenimiento del local
¿Qué revisiones son obligatorias en un local comercial?
Las de protección contra incendios (comprobación de extintores cada 3 meses y mantenimiento anual por empresa), la inspección eléctrica cada 5 años si es de pública concurrencia y el mantenimiento de la climatización. Según la actividad y el tamaño, pueden sumarse la inspección decenal de incendios y el control de la legionela.
¿Cada cuánto se revisan los extintores de un local?
El titular debe comprobarlos cada 3 meses: que están en su sitio, accesibles, con el manómetro en la zona verde y los precintos intactos. Una empresa mantenedora hace el mantenimiento anual. Las actas se guardan al menos 5 años, según el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.
¿Mi local tiene que pasar la inspección de incendios cada 10 años?
Depende del uso y el tamaño. El Reglamento exceptúa, entre otros, los locales comerciales y de pública concurrencia de menos de 500 metros cuadrados, siempre que no tengan zonas de riesgo especial alto ni de almacén. El mantenimiento periódico sigue siendo obligatorio en todos los casos.
¿Cómo evito que se estropee la cámara frigorífica?
Limpia condensador y juntas, deja espacio para ventilar el motor, revisa la temperatura cada día y contrata un mantenimiento preventivo. Un sensor con aviso al móvil detecta una subida de temperatura de noche o en fin de semana, antes de perder el género.
¿Qué es una ronda de mantenimiento en un local?
Es una revisión rápida y siempre igual, al abrir y al cerrar, con una lista de puntos: luces, temperaturas, ruidos, goteos, cierre metálico, fuegos apagados. La hace el propio equipo y se anota. Detecta los problemas pequeños antes de que paren el negocio.
Fuentes consultadas
Normativa contrastada con el BOE el 17 de octubre de 2026.
- Real Decreto 513/2017, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (BOE) ↗Artículos 21 y 22 y anexo II.
- Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, Real Decreto 842/2002 (BOE) ↗ITC-BT-05: inspecciones iniciales y periódicas.
- Real Decreto 487/2022, de prevención de la legionelosis (BOE) ↗Artículo 3 y anexo I.