Lo esencial en 30 segundos
La derrama se reparte, salvo que los estatutos digan otra cosa, según la cuota de participación de cada piso o local (artículo 9.1.e). Las obras necesarias para conservar el edificio son obligatorias sin acuerdo previo, pero su financiación se organiza en junta; las mejoras requieren la mayoría que fije la ley. Antes de aprobarla, usa primero el fondo de reserva y compara presupuestos con el mismo alcance.
- Quien compra un piso responde de las cuotas pendientes del año de la compra y de los tres anteriores.
Qué es una derrama y cuándo hace falta
La comunidad se financia con las cuotas ordinarias del presupuesto anual y con el fondo de reserva, que debe ser de al menos el 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). La derrama aparece cuando hay un gasto que no cabe en esas dos partidas, por ejemplo:
- Obras que salen de la ITE: fachada, cubierta, bajantes o estructura.
- Instalar un ascensor o hacer obras de accesibilidad.
- Una reparación urgente importante, como una fuga en la red general o un desprendimiento.
- Sustituir una instalación al final de su vida útil, como la retirada de uralita con amianto.
Cómo se aprueba una derrama en junta
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01
Diagnóstico
Un técnico describe el problema, propone la solución y, si procede, cita el informe de la ITE.
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02
Presupuestos comparables
Varias propuestas con el mismo alcance, desglosadas por partidas.
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03
Convocatoria
La obra y la derrama deben figurar en el orden del día de la junta.
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04
Acuerdo
Importe, empresa, reparto, calendario de pagos y uso del fondo de reserva, con la mayoría que corresponda y reflejado en el acta.
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05
Seguimiento
Contrato con plazos y garantía, pagos por certificaciones y recepción de la obra por escrito.
Cómo se reparte entre los propietarios
| Situación | Cómo se reparte |
|---|---|
| Regla general | Según la cuota de participación de cada piso o local (artículo 9.1.e) |
| Estatutos con reglas propias | Lo que establezcan los estatutos o el título constitutivo |
| Mejora votada en contra | El disidente puede quedar exento si el coste supera el límite legal (artículo 17.4) |
| Obra que beneficia solo a algunos | Revísalo con el administrador o un abogado: depende de estatutos y acuerdos |
Quién paga si se vende el piso
- El piso queda afecto al pago de las cuotas del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e).
- Quien vende debe comunicar el cambio de titularidad al secretario; si no lo hace, sigue respondiendo con el nuevo dueño de las deudas posteriores (artículo 9.1.i).
- Antes de firmar, pide un certificado de deudas con la comunidad y pregunta por derramas aprobadas pendientes de pago.
Preguntas frecuentes sobre derramas
¿Es obligatorio pagar una derrama?
Sí, si se ha aprobado correctamente en junta o responde a obras necesarias para conservar el edificio. La única excepción general son las mejoras no necesarias que superan el límite legal de coste: el propietario que votó en contra no está obligado a pagarlas (artículo 17.4).
¿Cómo se calcula lo que paga cada vecino?
Salvo que los estatutos digan otra cosa, se multiplica el importe total por la cuota de participación de cada piso o local que figura en el título constitutivo (artículo 9.1.e). Un piso con una cuota del 5 % paga el 5 % de la derrama.
¿Se puede pagar la derrama a plazos?
La junta puede acordar un calendario de pagos fraccionado al aprobar la derrama. Conviene que el acta recoja el importe total, las fechas de cada pago y qué ocurre si alguien se retrasa, para poder reclamarlo después.
¿Quién paga la derrama si vendo el piso?
Depende de lo pactado en la compraventa y de cuándo se aprobó y venció cada pago. Frente a la comunidad, el piso responde de las deudas del año de la compra y de los tres anteriores, así que acuérdalo por escrito con el comprador y pide un certificado de deudas.
Fuentes consultadas
Reglas contrastadas con el texto consolidado de la ley en el BOE.
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (BOE) ↗Artículos 9, 10 y 17: gastos, fondo de reserva, obras y mayorías.
Prepara la obra antes de la derrama
Diagnóstico, presupuestos iguales y acuerdo claro en el acta.