Lo esencial en 30 segundos
Cada propietario es dueño de su piso y copropietario de los elementos comunes según su cuota de participación, que fija su parte en los gastos (artículo 3). La junta aprueba presupuestos, cuentas y obras; el presidente representa a la comunidad; las obras necesarias para conservar el edificio son obligatorias sin acuerdo previo (artículo 10); y cada tipo de acuerdo exige una mayoría distinta (artículo 17).
- Las reglas de esta guía son estatales; los estatutos de tu comunidad pueden concretarlas.
- Desde el 23 de octubre de 2026, la Ley 4/2026 refuerza las obras de accesibilidad: la comunidad las hace sin límite de coste cuando las ayudas cubren el 70 % y debe pedir las ayudas que le indique el vecino.
- Ante un conflicto concreto, consulta con un abogado o un administrador de fincas colegiado.
Qué regula la Ley de Propiedad Horizontal
La ley se aplica a los edificios divididos en pisos o locales con elementos comunes. Sus piezas básicas son:
- Cuota de participación: cada piso o local tiene una cuota que sirve de módulo para repartir cargas y beneficios (artículo 3).
- Título constitutivo y estatutos: describen el edificio y las cuotas; los estatutos solo afectan a terceros si están inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 5).
- Normas de régimen interior: la junta puede aprobarlas para regular la convivencia y el uso de las zonas comunes (artículo 6).
- Órganos de gobierno: la junta de propietarios, el presidente y, en su caso, vicepresidentes, el secretario y el administrador (artículo 13).
Qué obligaciones tiene cada propietario
Los artículos 7 y 9 fijan lo que la ley pide a cada vecino:
| Obligación | Qué significa en la práctica | Artículo |
|---|---|---|
| Respetar lo común | Usar bien instalaciones y elementos comunes, también los de uso privativo de otro vecino | 9.1.a |
| Conservar su piso | Mantenerlo en buen estado para no perjudicar al resto y responder de los daños por descuido | 9.1.b |
| Permitir reparaciones | Consentir en su vivienda las reparaciones que exija el edificio, con derecho a indemnización | 9.1.c |
| Pagar según su cuota | Contribuir a los gastos generales y al fondo de reserva | 9.1.e y 9.1.f |
| Obras dentro del piso | Solo si no afectan a la seguridad, la estructura o el exterior, avisando antes a la comunidad | 7.1 |
| Actividades prohibidas | No desarrollar actividades prohibidas por los estatutos, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas | 7.2 |
Obras obligatorias y obras de mejora
- Son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta las obras necesarias para el mantenimiento y la conservación del edificio y para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, tanto si las impone la administración como si las piden los propietarios (artículo 10.1).
- Las obras de accesibilidad y los ajustes razonables que pidan propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años son obligatorias si lo que se repercute al año, descontadas las ayudas, no supera doce mensualidades de gastos comunes (artículo 10.1.b). Un ejemplo práctico: el salvaescaleras.
- Desde el 23 de octubre de 2026 (Ley 4/2026), son obligatorias sin ese límite cuando las ayudas concedidas alcanzan el 70 % del coste; hasta esa fecha, el 75 %.
- La comunidad debe solicitar las ayudas que le indique el propietario que pide la obra y, si recurre a financiación, puede repartir el pago en tantos años como permita esa financiación.
- Si las ayudas no llegan al 70 % o el coste supera el límite, la obra sigue siendo obligatoria cuando quienes la piden asumen la diferencia. Si la comunidad no la hace, el interesado puede pedir al juez que la ordene.
- Las mejoras no necesarias requieren acuerdo de tres quintas partes, y el vecino que vota en contra no está obligado a pagarlas si superan el límite que fija la ley (artículo 17.4).
Si la obra es grande, sigue la guía de derramas en la comunidad para financiarla y repartirla.
Qué mayoría hace falta para cada acuerdo
Resumen del artículo 17; cada apartado tiene matices y excepciones:
| Acuerdo | Mayoría necesaria |
|---|---|
| Modificar el título constitutivo o los estatutos (salvo casos regulados aparte) | Unanimidad |
| Establecer o suprimir portería, conserjería o vigilancia; arrendar elementos comunes sin uso específico; mejoras no necesarias | Tres quintas partes de propietarios y de cuotas |
| Aprobar, limitar, condicionar o prohibir viviendas de uso turístico | Tres quintas partes de propietarios y de cuotas |
| Ascensor, supresión de barreras y eficiencia energética (artículo 17.2) | Mayoría de propietarios y de cuotas |
| Obras de accesibilidad que pide un vecino con discapacidad o mayor de 70 años (artículo 10.1.b) | Sin votación, dentro de los límites de la ley |
| Infraestructuras comunes de telecomunicaciones o energías renovables | Un tercio de propietarios y de cuotas |
| Punto de recarga de vehículo eléctrico en tu plaza de garaje | Basta comunicarlo antes a la comunidad; lee punto de recarga en garaje comunitario |
| Resto de acuerdos | Mayoría de propietarios y de cuotas |
En segunda convocatoria, los acuerdos ordinarios se aprueban por mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes. Los ausentes se cuentan a favor si, informados, no comunican su discrepancia en 30 días naturales (artículo 17.7 y 17.8).
Impugnar acuerdos y reclamar deudas
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01
Impugnar un acuerdo
Se puede impugnar si es contrario a la ley o a los estatutos, perjudica gravemente a la comunidad o a un propietario, o supone abuso de derecho. Pueden hacerlo quienes votaron en contra, los ausentes y a quienes se privó del voto, si están al corriente de pago (artículo 18).
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02
Respetar los plazos
Tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes, el plazo cuenta desde que se les comunica.
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03
Reclamar a un moroso
La comunidad puede acudir a un procedimiento monitorio con el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda firmado por el secretario (artículo 21).
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04
Comprar con deudas
El piso responde de las cuotas del año de la compra y de los tres años anteriores (artículo 9.1.e). Pide un certificado de deudas antes de firmar.
Lo explicamos paso a paso en impugnar un acuerdo de la junta y en vecinos morosos y monitorio.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal
¿Qué cambia en las obras de accesibilidad desde el 23 de octubre de 2026?
La Ley 4/2026 rebaja del 75 al 70 % la parte que deben cubrir las ayudas para que la obra sea obligatoria sin límite de coste. Además, la comunidad debe pedir las ayudas que le indique el vecino, puede repartir el pago en los años de la financiación y, si no actúa, el vecino puede acudir al juez.
¿Dónde está el texto oficial de la ley?
En el Boletín Oficial del Estado, que publica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, con su texto consolidado y actualizado. Esta guía enlaza esa versión en las fuentes; consulta siempre la redacción vigente antes de tomar una decisión en junta.
¿Pueden prohibir los pisos turísticos en mi edificio?
Sí. La junta puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de vivienda de uso turístico con el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas. Esos acuerdos no tienen efectos retroactivos (artículo 17.12).
¿Puedo hacer obras dentro de mi piso sin permiso?
Puedes hacer las que no afecten a la seguridad, la estructura ni el exterior del edificio y no perjudiquen a otro propietario, avisando antes a quien represente a la comunidad (artículo 7.1). Además, el ayuntamiento puede exigir una licencia o una comunicación previa según la obra.
¿Es obligatorio tener administrador de fincas?
No. Si la junta no nombra a nadie, las funciones de secretario y de administrador las ejerce el presidente (artículo 13.5). El cargo puede recaer en cualquier propietario o en un profesional con cualificación suficiente y legalmente reconocida.
¿Qué pasa si no se alcanza ninguna mayoría?
Si en segunda convocatoria no se logra la mayoría necesaria para un acuerdo ordinario, el juez puede resolver en equidad a petición de parte, dentro del mes siguiente a la segunda junta (artículo 17.7). Antes conviene intentar un acuerdo con presupuestos más claros.
Fuentes consultadas
Resumen elaborado a partir del texto consolidado de la ley en el BOE, consultado el 18 de octubre de 2026.
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (BOE) ↗Texto consolidado con todas sus modificaciones.
- Ley 4/2026, de 1 de octubre (BOE) ↗Disposición final primera: nueva redacción del artículo 10.1.b, en vigor desde el 23 de octubre de 2026.
Aplica la ley a tu comunidad
Sigue las guías de presidente, junta y derramas para cada paso.