Lo esencial en 30 segundos
Las obras de mejora de la eficiencia energética del edificio se aprueban por mayoría simple de propietarios y cuotas, siempre que lo que pague cada vecino al año, descontadas ayudas y financiación, no supere doce mensualidades de gastos comunes. El que vota en contra no queda exento (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 17.2). El fondo de reserva puede destinarse a estas obras (artículo 9.1.f). Cada propietario puede aplicar la deducción del 60 % en el IRPF por obras terminadas hasta el 31 de diciembre de 2027. Las ayudas del Plan de Recuperación las gestionan las comunidades autónomas.
Qué mayoría hace falta
| Obra | Mayoría | Artículo |
|---|---|---|
| Mejora de eficiencia energética o renovables comunes, con coste anual por vecino de hasta doce mensualidades (descontadas ayudas y financiación) | Mayoría simple de propietarios y cuotas; el disidente paga | 17.2 |
| Instalar sistemas comunes o privativos de renovables, incluida la aerotermia | Un tercio de propietarios y de cuotas | 17.1 |
| Pedir ayudas, préstamos o financiación para esas obras | La misma mayoría que la obra | 17.2 |
El coste de estas obras, o lo necesario para devolver los préstamos, se reparte como gasto general según la cuota de cada propietario. Para convocar y votar, lee la guía de la junta de propietarios.
Qué pasos seguir en la rehabilitación energética de edificios
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01
Diagnóstico
Certificado energético del edificio, estado de la fachada y la cubierta, y la ITE si toca.
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02
Libro del edificio
Un técnico redacta el libro del edificio existente con un plan de actuaciones por fases; el Real Decreto 853/2021 tiene un programa de ayudas para elaborarlo.
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03
Proyecto y presupuestos
Mismas partidas para todas las empresas: aislamiento, ventanas comunes, cubierta, instalaciones.
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04
Ayudas y financiación
Revisa la convocatoria autonómica antes de empezar; muchas exigen solicitarla antes de la obra.
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05
Junta y derrama
Aprobación, reparto y calendario de pagos; lee derramas.
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06
Obra y certificado final
Nuevo certificado energético registrado, necesario para justificar ayudas y deducciones.
Ayudas, deducciones y agente rehabilitador
- Deducción del 60 % en el IRPF: para propietarios de viviendas en edificios residenciales, si el edificio reduce al menos un 30 % su consumo de energía primaria no renovable o alcanza la letra A o B. Base máxima de 5.000 € al año y 15.000 € en total, por obras hasta el 31/12/2027. Más en las ayudas para la eficiencia energética de la vivienda.
- País Vasco: el IRPF tiene normativa foral (Concierto Económico, artículo 6); en Bizkaia, Gipuzkoa y Álava se aplican las deducciones de cada Hacienda foral.
- Programas del Plan de Recuperación (Real Decreto 853/2021): incluyen ayudas a la rehabilitación a nivel de edificio y a la elaboración del libro del edificio. Las tramitan y resuelven las comunidades autónomas; consulta si tu convocatoria sigue abierta.
- Agente o gestor de la rehabilitación: una persona física o jurídica que puede impulsar y gestionar la obra, tramitar las ayudas y recibirlas por cesión del derecho de cobro, con un acuerdo firmado con la comunidad (artículo 8 del Real Decreto 853/2021).
- IVA: las obras de renovación en viviendas pueden llevar el tipo reducido; lee el IVA del 10 % en reformas.
Qué obras rinden más
Estas son las partidas que más ahorran en una reforma energética de edificios:
- Envolvente: SATE en fachada, aislar la cubierta e insuflado.
- Calefacción central: sustitución de la caldera, repartidores de costes y válvulas.
- Renovables: autoconsumo colectivo en la cubierta.
- Zonas comunes: iluminación LED con detectores de presencia.
Preguntas frecuentes sobre la rehabilitación energética del edificio
¿Qué mayoría hace falta para aprobar una obra de eficiencia energética?
La mayoría simple de propietarios que representen la mayoría de las cuotas, si el coste anual que paga cada vecino, descontadas ayudas y financiación, no supera doce mensualidades de gastos comunes. En ese caso el propietario que vota en contra también paga su parte (artículo 17.2).
¿Se puede usar el fondo de reserva para aislar la fachada?
Sí. La Ley de Propiedad Horizontal prevé que el fondo de reserva sirva también para las obras de accesibilidad y eficiencia energética del artículo 17.2, además de las de conservación y reparación. La junta decide cómo aplicarlo y cuánto queda para imprevistos.
¿Qué es el agente rehabilitador?
Una persona o empresa que impulsa y gestiona la rehabilitación por cuenta de la comunidad: proyecto, trámites, ayudas y, a veces, financiación. Según el Real Decreto 853/2021, puede recibir las ayudas por cesión del derecho de cobro y necesita un acuerdo firmado con la comunidad.
¿Cada vecino puede deducirse la obra del edificio?
Sí, cada propietario de vivienda puede aplicar en su renta el 60 % de lo que pague por la obra, con una base de 5.000 euros al año y 15.000 en total, si el edificio reduce un 30 % su consumo no renovable o llega a la letra A o B, acreditado con certificados energéticos.
Fuentes consultadas
Normativa contrastada con el BOE el 14 de octubre de 2026.
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (BOE) ↗Artículos 9.1.f (fondo de reserva), 17.1 y 17.2 (mayorías).
- Real Decreto 853/2021, programas de rehabilitación residencial (BOE) ↗Artículos 2 (programas) y 8 (agente o gestor de la rehabilitación).
- Real Decreto-ley 7/2026 (BOE) ↗Artículo 36: deducción del 60 % hasta 2027.
Empieza por el diagnóstico
Certificado del edificio y libro del edificio antes de pedir presupuestos.