Lo esencial en 30 segundos
Las obras de renovación y reparación de viviendas tributan al 10 % si se cumplen los tres requisitos a la vez (Ley del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º): las encarga una persona física para uso particular o una comunidad de propietarios; la vivienda se terminó de construir o rehabilitar al menos dos años antes; y los materiales que aporta quien hace la obra no superan el 40 % de la base imponible. Si falla alguno, se aplica el 21 %.
- En una vivienda alquilada que repara su propietario, la Agencia Tributaria aplica el 21 %.
Los tres requisitos del IVA reducido
| Requisito | Qué significa |
|---|---|
| Destinatario | Una persona física que destina la vivienda a uso particular, o una comunidad de propietarios |
| Antigüedad | La construcción o rehabilitación terminó al menos dos años antes de empezar la obra |
| Materiales | Si quien hace la obra aporta materiales, su coste no supera el 40 % de la base imponible |
Ejemplos de la Agencia Tributaria
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01
Suelo con material moderado
Colocar el suelo de una vivienda por 10.000 €, con 3.000 € de materiales aportados por quien hace la obra: toda la operación tributa al 10 %.
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02
Material por encima del límite
Una obra de 10.000 € con 5.000 € de materiales aportados supera el 40 %: toda la operación tributa al 21 %.
Cuándo sí y cuándo no
| Caso | Tipo de IVA |
|---|---|
| Reforma del baño de tu vivienda habitual, con dos años o más | 10 % si el material aportado no supera el 40 % |
| Reparación que encarga la comunidad en un edificio de viviendas | Puede ir al 10 % si se cumplen los requisitos |
| Reparación de una vivienda alquilada encargada por el propietario | 21 %: la vivienda está afecta al alquiler |
| Edificio con locales | Se considera de viviendas si al menos el 50 % de la superficie construida es vivienda |
| Piscina | 21 %: no se considera parte de la vivienda |
| Reforma de un local comercial | En general, 21 % |
Cómo asegurarte al pedir presupuesto
- Indica que la obra es en tu vivienda, para uso particular, y su antigüedad.
- Pide que el presupuesto separe mano de obra y materiales.
- Revisa que la factura indique el tipo de IVA aplicado.
- Si tienes dudas, consulta a la Agencia Tributaria antes de firmar.
Cómo comprobar si tu reforma puede llevar IVA reducido.
El tipo reducido no es automático: depende de quién contrata, de la vivienda y de cómo se factura. Antes de firmar, repasa estos puntos con la empresa.
Identifica el inmueble
Debe tratarse de una vivienda, no de un local, una oficina o una nave. Comprueba la antigüedad del edificio, porque el tipo reducido suele exigir que lleve terminado más de dos años.
Confirma quién contrata
El tipo reducido se aplica a particulares que usan la vivienda para uso propio y, en determinadas condiciones, a comunidades de propietarios. Una empresa o un inversor no suele cumplir esa condición.
Revisa el reparto entre obra y material
El límite habitual es que el material aportado por el contratista no supere el 40 % de la base imponible. Si lo supera, la parte de materiales puede tributar al tipo general.
Pide el presupuesto desglosado
Separa mano de obra, materiales y otros conceptos. Con un importe global es difícil saber si se cumple el requisito.
Comunica los datos por escrito
Muchas empresas piden una declaración de que cumples las condiciones. Guarda copia de lo que firmas.
Revisa la factura final
Debe reflejar el tipo aplicado, la base y la cuota. Si hay dudas, consulta con un asesor o con la Agencia Tributaria antes de pagar.
Errores habituales con el IVA de una reforma.
- Dar por hecho el 10 %. Que el trabajo sea una reforma no basta: hay requisitos sobre el inmueble, el cliente y el material.
- Aceptar un presupuesto global. Sin desglose de materiales y mano de obra no se puede verificar el límite del 40 %.
- Comprar los materiales por tu cuenta sin comentarlo. Cambia el reparto entre materiales aportados y mano de obra y puede cambiar el tipo aplicable.
- Pedir una factura que no refleja la realidad. Declarar algo distinto de lo ejecutado puede acarrear regularizaciones y sanciones.
Cómo decidir cuando hay dudas.
Si tu caso es una vivienda de uso propio, con una obra de renovación o reparación y un reparto claro entre material y mano de obra, lo habitual es que el tipo reducido sea posible. Si mezclas locales, alquileres, obra nueva o ampliaciones, conviene consultar antes.
Esta página no sustituye al asesoramiento fiscal. Pide a la empresa que explique cómo calcula el IVA de tu presupuesto y verifica los requisitos con la normativa vigente o con un asesor.
Preguntas frecuentes sobre el IVA en reformas
¿El IVA del 10 % en reformas es automático?
No. Solo se aplica si se cumplen a la vez los tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA: destinatario particular o comunidad de propietarios, vivienda con al menos dos años y materiales aportados que no superen el 40 % de la base imponible.
¿Qué pasa si los materiales superan el 40 %?
Si el coste de los materiales que aporta quien hace la obra supera el 40 % de la base imponible, toda la operación tributa al tipo general del 21 %, no solo la parte que excede. Por eso conviene que el presupuesto separe mano de obra y materiales.
¿Las comunidades de propietarios pueden aplicar el 10 %?
Sí. Según la Agencia Tributaria, las obras de renovación y reparación que encarga una comunidad de propietarios en un edificio de viviendas pueden tributar al 10 % si cumplen los requisitos de antigüedad y de límite de materiales.
¿Se aplica el 10 % a la reforma de un local?
El tipo reducido de este apartado es para edificios o partes destinados a vivienda. En un local comercial u oficina se aplica, en general, el tipo general del 21 %. Si el local está en un edificio de viviendas, consulta tu caso con la Agencia Tributaria.
¿Quién decide qué tipo de IVA se aplica?
La empresa que emite la factura debe aplicar el tipo que corresponda, pero necesita los datos que tú le proporcionas. Si hay dudas, consulta con un asesor.
¿Puedo reclamar si me cobraron más IVA del debido?
Puedes pedir una rectificación a la empresa y, si no la hace, consultar con la administración tributaria o con una asociación de consumidores.
Fuentes consultadas
Información fiscal orientativa; para un caso concreto, consulta a la Agencia Tributaria o a un asesor.
- Qué tipo de IVA se aplica a las obras en viviendas (Agencia Tributaria) ↗Requisitos y ejemplos del tipo reducido.
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE) ↗Artículo 91.Uno.2.10.º.
Pide un presupuesto claro
Mano de obra, materiales e IVA por separado.