Filtraciones del vecino de arriba: qué hacer, quién paga y cómo dar el parte al seguro

Qué hacer si te cae agua del piso de arriba

1. 01

   Seguridad

   Si gotea cerca de una lámpara, un enchufe o una caja eléctrica, desconecta ese circuito en el cuadro. Si el techo se abomba o caen trozos de yeso, aparta a las personas y los muebles y, si hay riesgo, llama al 112.

2. 02

   Avisa al vecino de arriba

   Pídele que cierre la llave de paso de su vivienda y que revise la ducha, la bañera, el inodoro, la lavadora y el lavavajillas.

3. 03

   Si no está

   Avisa al presidente o al administrador. El administrador atiende la conservación del edificio y dispone las reparaciones urgentes (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 20.c).

4. 04

   Documenta

   Fotos y vídeos con fecha de la mancha, del goteo y de los objetos dañados. Anota la hora del aviso y a quién se lo diste.

5. 05

   Limita el daño

   Recoge el agua, aparta lo que se pueda estropear y ventila. La ley pide al asegurado usar los medios a su alcance para reducir las consecuencias del siniestro, y esos gastos, si son proporcionados, los paga el seguro hasta el límite del contrato (Ley de Contrato de Seguro, artículo 17).

6. 06

   Parte al seguro

   Llama a tu aseguradora y pide al vecino los datos de la suya. Si el origen puede ser común, avisa también al administrador para que lo comunique al seguro de la comunidad.

Para saber de dónde viene una mancha sin goteo, por ejemplo si crece con la lluvia o con el uso del baño de arriba, mira la guía de humedad en el techo. Si el origen es difícil de encontrar, hay empresas que localizan fugas de agua ocultas sin romper.

Quién paga: elemento privativo o elemento común

• Dónde termina lo común: el Código Civil incluye entre los elementos comunes las conducciones y canalizaciones de desagüe y de suministro de agua «hasta la entrada al espacio privativo» (artículo 396). Lo que hay después de ese punto es de cada propietario.
• Elementos comunes de uso privativo: siguen siendo comunes aunque solo los use un vecino, y cada propietario debe usarlos bien y evitar que se dañen (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1.a).
• Si el vecino es inquilino: habla con él y con el propietario. El propietario responde de la conservación de su piso y quien causa un daño por culpa o negligencia está obligado a repararlo (Código Civil, artículo 1902).
• Si hay dudas sobre el origen: un perito de los seguros o un técnico independiente puede determinarlo. Su informe sirve para repartir el coste y, si hace falta, como prueba.

Si hay que entrar en el piso de arriba para reparar

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a:

• consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y las servidumbres imprescindibles para obras o servicios comunes, con derecho a que la comunidad le resarza los daños que se le causen (artículo 9.1.c);
• permitir la entrada en su piso para esas reparaciones, para respetar las instalaciones generales y para la conservación de su propia vivienda cuando afecta a los demás (artículo 9.1.d).

Si el vecino se niega, pide por escrito al presidente que le requiera el acceso, con fecha y motivo. Si sigue sin dejar entrar, la vía es judicial, con el intento de acuerdo previo que exige la ley. Las medidas cautelares que se piden antes de la demanda quedan fuera de ese requisito (Ley Orgánica 1/2025, artículo 5.3): si la fuga es grave y continúa, consulta con un abogado.

Seguro de hogar, seguro de la comunidad y cómo dar el parte

Cómo dar el parte:

• Plazo: como máximo siete días desde que conoces el siniestro, salvo que la póliza fije un plazo más amplio. Si te retrasas, la aseguradora puede reclamar los perjuicios del retraso (Ley de Contrato de Seguro, artículo 16).
• Qué dar: número de póliza, fecha y hora, qué ha pasado, fotos y vídeos, los datos del vecino y de su seguro y, si es un elemento común, los del administrador. La ley pide informar de las circunstancias y consecuencias del siniestro (artículo 16).
• Antes de reparar: espera a la visita del perito o pide permiso a la aseguradora. Las medidas urgentes para limitar el daño sí puedes tomarlas: la ley te pide hacerlo (artículo 17).
• Guarda todo: facturas de lo dañado, presupuestos y la referencia de cada llamada.

Las coberturas cambian mucho de una póliza a otra: revisa las condiciones de la tuya. Para el seguro del edificio, mira la guía del seguro de la comunidad.

La vía amistosa y qué pide la ley antes de demandar

Muchas veces los seguros se entienden entre ellos. Si no hay seguro o los daños quedan sin cubrir, empieza por lo sencillo:

1. 01

   Habla con el vecino

   Enséñale las fotos y propón una solución: que su seguro venga a peritar o que repartáis la reparación según el informe.

2. 02

   Carta o mensaje con fecha

   Resume lo ocurrido, los daños y lo que propones, con un plazo para responder.

3. 03

   Presidente o administrador

   Si la causa puede ser común o el vecino se niega a revisar su instalación.

4. 04

   Opinión de un experto

   Un perito independiente que acepten los dos ayuda a fijar el origen y el importe.

5. 05

   Invitación formal a negociar

   Por burofax u otro medio con acuse de recibo, si quieres reclamar después en el juzgado.

Desde el 3 de abril de 2025, la demanda civil por los daños solo se admite si antes se ha intentado un medio adecuado de solución de controversias (Ley Orgánica 1/2025, artículo 5). Sirven la negociación directa, la mediación, la conciliación, la oferta vinculante o la opinión de un experto independiente. Se acredita con un documento firmado por los dos o con la prueba de que el otro recibió la invitación (artículo 10.2). Si en treinta días naturales no hay reunión ni respuesta por escrito, el intento termina sin acuerdo (artículo 10.4). La solicitud de negociar interrumpe además la prescripción de la reclamación (artículo 7.1). Los pasos y la carta amistosa están en la guía de conflictos entre vecinos.

Fuentes consultadas

Normativa contrastada con el BOE el 19 de octubre de 2026.

• Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (BOE) ↗Artículo 9.1, letras a, b, c, d y f: obligaciones de cada propietario; artículo 10.1.a: obras de conservación; artículo 20.c: reparaciones urgentes del administrador.
• Código Civil (BOE) ↗Artículo 396: elementos comunes; artículo 1902: daños por culpa o negligencia.
• Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE) ↗Artículos 16 y 17: comunicación del siniestro y deber de aminorar sus consecuencias; artículo 76: acción directa contra el asegurador.
• Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE) ↗Artículos 5, 7 y 10: requisito previo a la demanda, efectos de la solicitud y acreditación del intento de negociación.