Lo esencial en 30 segundos
Un cerramiento de terraza puede ser una cortina de cristal sin perfiles verticales, unas correderas de aluminio o PVC o, en áticos, un techo móvil o fijo. En un edificio, cerrar la terraza cambia la fachada, así que el propietario solo no puede decidirlo (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7.1): la ley exige el voto de tres quintas partes de los propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas (artículo 17.4) y, además, la autorización administrativa que corresponda (artículo 10.3.b). El ayuntamiento decide si basta una comunicación previa o hace falta licencia, y muchos piden un proyecto conjunto de fachada para que todos los cierres sean iguales. Algunos planes generales cuentan la terraza cerrada como superficie edificada. Y si en la terraza hay una caldera o un calentador de gas, o ventanas de la cocina o del salón, el cierre cambia la ventilación de la casa.
- Pregunta al administrador si ya existe un modelo aprobado de cerramiento.
- Consulta en urbanismo qué trámite y qué documentación piden en tu municipio.
- Si hay un aparato de gas en la terraza, que lo revise una empresa instaladora antes del cierre.
Tipos de cerramiento de terraza
| Sistema | Cómo es | Para qué encaja | A tener en cuenta |
|---|---|---|---|
| Cortina de cristal | Paneles de vidrio templado sin perfiles verticales que se deslizan y se pliegan a un lado | Proteger del viento y la lluvia manteniendo las vistas | Juntas abiertas entre paneles: aísla poco y deja pasar algo de agua con temporal |
| Corredera de aluminio | Hojas con marco que corren por carriles | Usar la terraza como una estancia más | Elige perfiles con rotura de puente térmico y doble acristalamiento |
| Corredera o practicable de PVC | Marcos de PVC, correderos o abatibles | Buen aislamiento y poco mantenimiento | Perfiles más anchos que el aluminio |
| Techo móvil o fijo | Cubierta de vidrio, policarbonato o lamas sobre una estructura | Áticos y terrazas descubiertas | Muchos planes generales impiden cerrar zonas que hoy están descubiertas |
| Pérgola con cierres laterales | Estructura con techo de lamas o lona y cierres de cristal o estor | Terrazas grandes y jardines | Tiene su propio régimen de permisos |
La cortina de cristal tiene su guía propia: cortinas de cristal para terrazas. Para comparar carpinterías, lee ventanas de PVC o aluminio y doble o triple acristalamiento. Si lo que buscas es sombra con techo de lamas, mira la pérgola bioclimática, y si es una cubierta acristalada, techos de cristal.
Protección o estancia: decide antes de elegir
Si buscas un espacio protegido para tender, sentarte en invierno o frenar el polvo, una cortina de cristal suele bastar. Si quieres una estancia más, con calefacción y uso diario, necesitas carpintería estanca y aislante, y conviene explicarlo así al técnico que prepare la documentación para el ayuntamiento.
Cerramiento de terraza y comunidad: qué mayoría hace falta
La fachada es un elemento común aunque la terraza sea de uso privativo. Por eso la Ley de Propiedad Horizontal fija estas reglas:
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01
El propietario solo puede hacer obras que no alteren el exterior
Puede modificar su vivienda siempre que no altere la seguridad, la estructura general ni la configuración o el estado exteriores del edificio, y debe avisar antes a quien represente a la comunidad (artículo 7.1). Un cerramiento cambia la configuración exterior, así que necesita acuerdo de la junta.
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02
La junta lo aprueba por tres quintos
El artículo 17.4 somete al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas «cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas».
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03
Además, hace falta la autorización administrativa
El artículo 10.3.b sujeta el cerramiento de las terrazas al régimen de autorización administrativa que corresponda, previa aprobación por la mayoría que proceda según la ley.
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04
Si los estatutos lo prohíben
Cambiar una regla de los estatutos o del título constitutivo exige unanimidad (artículo 17.6). Revisa los estatutos antes de convocar la junta.
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05
Los ausentes, con matices
Por regla general, el voto de los propietarios ausentes que no se oponen en 30 días cuenta como favorable, pero la ley excluye esa regla cuando la reforma se hace para aprovechamiento privativo (artículo 17.8). Si el cierre es solo para tu terraza, cuenta con los votos expresos.
Un proyecto común. Muchas comunidades aprueban un modelo único de cerramiento (perfil, color y despiece del vidrio) y cada vecino lo instala cuando quiere. Es la vía más ordenada y la que suelen pedir los ayuntamientos. Si la comunidad plantea obras para mejorar la eficiencia energética del edificio, acreditables con certificado, incluida la modificación de la envolvente, el artículo 17.2 permite aprobarlas por mayoría simple cuando el importe repercutido al año no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; consulta con el administrador si vuestro proyecto encaja ahí.
Para preparar la junta, lee junta de propietarios, estatutos y normas de convivencia y la guía de la Ley de Propiedad Horizontal.
Licencia o comunicación municipal: depende del ayuntamiento
El trámite municipal lo fija cada ayuntamiento en su plan general y en sus ordenanzas, y cambia mucho de un municipio a otro. Dos ejemplos oficiales muestran el patrón:
- Madrid. Según la consulta urbanística 22/2018 del Ayuntamiento, el artículo 6.10.6 de las Normas Urbanísticas del Plan General permite acristalar terrazas existentes con tres condiciones: un proyecto del conjunto de la fachada que vincule el cierre de todas las terrazas, no cerrar zonas que hoy estén descubiertas y acristalar siempre con superficies verticales. La conformidad con ese proyecto la presta la comunidad de propietarios.
- Zaragoza. El artículo 2.5.4 de las Normas Urbanísticas de su plan general pide proyectos referidos al conjunto de las fachadas afectadas, firmados por técnico competente y con la conformidad de la comunidad. Los cierres deben quedar en planos verticales, dentro de la envolvente de la fachada original, y cumplir las condiciones de iluminación y ventilación de los nuevos espacios cerrados.
Antes de encargar nada, pregunta en el servicio de urbanismo de tu ayuntamiento:
- si el cierre va por licencia, declaración responsable o comunicación previa;
- si exige proyecto conjunto de fachada o ya hay uno aprobado para tu edificio;
- qué documentación técnica piden y quién debe firmarla.
Para obras pequeñas en general, la guía de obra menor explica cómo funcionan estos trámites. Si hay que redactar un proyecto, mira la guía del arquitecto o la del aparejador.
Edificabilidad: por qué el cierre puede contar como más superficie
Cada parcela tiene una edificabilidad, los metros que se pueden construir según el plan general. Una terraza abierta suele computar poco o nada; cerrada, puede pasar a contar como superficie construida. Si el edificio ya agotó su edificabilidad, el ayuntamiento puede limitar o impedir nuevos cierres.
- En Zaragoza, cuando el solar ya agotó su edificabilidad, la nueva superficie cerrada no puede superar el 6 % de la superficie construida en cada planta del proyecto original, como límite acumulado para todos los cierres (artículo 2.5.4, apartado 5).
- En Madrid, la consulta urbanística 22/2018 indica que en el acristalamiento de terrazas existentes no procede controlar la edificabilidad: el control se centra en las condiciones del artículo 6.10.6.
La respuesta depende de la zona y del planeamiento: pídela por escrito.
Ventilación de la casa y aparatos de gas
Cerrar la terraza cambia el aire que llega a las habitaciones que dan a ella.
Habitaciones que ventilan por la terraza. El Código Técnico de la Edificación pide que cocinas, comedores, dormitorios y salas de estar tengan una ventana o puerta exterior practicable como ventilación complementaria y, si la vivienda tiene ventilación híbrida, que las aberturas de admisión comuniquen directamente con el exterior (DB HS 3, apartado 3.1.1). Si la cocina o el salón solo tienen ventanas hacia la terraza, pide al técnico que justifique cómo queda la ventilación tras el cierre: suele resolverse con hojas practicables o aireadores en el propio cerramiento.
Aparatos de gas. Además del límite de ubicación que fija la ITC-ICG 07 para los aparatos atmosféricos, la inspección periódica de la instalación de gas comprueba los requisitos de ventilación, el volumen mínimo del local y la evacuación de los productos de la combustión (apartado 4). Un cierre hecho sin revisar el aparato puede acabar en una anomalía en la siguiente inspección. Qué puede hacer el instalador:
- comprobar si el aparato es estanco (toma el aire de fuera por su propio conducto) o atmosférico;
- calcular las rejillas que necesita el nuevo local o proponer cambiar el aparato;
- prolongar o recolocar la salida de humos para que atraviese el cerramiento.
Para ampliar, lee detector de monóxido de carbono, termo o calentador y la guía del gasista.
Aislamiento y condensación
- Cortina de cristal: corta el viento, pero sus juntas abiertas dejan pasar el aire. Templa la terraza en invierno; el frío sigue entrando.
- Corredera o practicable con rotura de puente térmico y doble vidrio: es lo que permite usar la terraza como estancia. El aluminio sin rotura conduce el frío y el calor.
- Condensación: cuando el aire húmedo de casa toca un cristal frío, el vapor se condensa. Pasa sobre todo si tiendes ropa, cocinas o tienes plantas en la terraza cerrada. Ventila a diario, abre algún panel y evita secar ropa con todo cerrado. Si aparecen moho o manchas, lee humedades por condensación.
- Calor en verano: un cerramiento orientado al sur o al oeste se calienta mucho. Prevé zonas practicables para ventilar y una protección solar por fuera, como un toldo o un estor exterior.
- Agua de lluvia: el carril inferior necesita desagüe y la terraza debe conservar su pendiente y su impermeabilización; si vas a taladrar el suelo, lee impermeabilizar una terraza.
Cómo cerrar la terraza en orden
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01
Lee los estatutos y pregunta al administrador
Comprueba si hay prohibición, modelo aprobado o proyecto conjunto de fachada.
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02
Consulta en urbanismo
Qué trámite corresponde, qué documentación piden y si la edificabilidad del edificio permite el cierre.
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03
Revisa la ventilación y el gas
Anota qué ventanas dan a la terraza y si hay caldera o calentador. Si lo hay, pide la revisión de una empresa instaladora de gas habilitada.
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04
Lleva la propuesta a la junta
Con fotos, el modelo y el informe técnico si lo hay. El acuerdo necesita tres quintos de propietarios y de cuotas.
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05
Pide presupuestos comparables
Mismo sistema, mismo vidrio, remates, desagüe del carril y quién tramita el permiso. El precio del cerramiento de terraza te da la referencia.
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06
Presenta el trámite y espera la respuesta
Empieza la obra con la licencia concedida o la comunicación presentada, según tu ayuntamiento.
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07
Guarda la documentación
Acuerdo de la junta, licencia, certificados del vidrio y garantía. Te servirán al vender la vivienda.
Preguntas frecuentes sobre el cerramiento de terrazas
¿Necesito permiso de la comunidad para cerrar la terraza?
Sí. Cerrar la terraza altera la configuración exterior del edificio, y la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas.
¿Qué mayoría hace falta para cerrar una terraza en una comunidad?
Tres quintos de propietarios y de cuotas (artículo 17.4). Si los estatutos lo prohíben, cambiarlos exige unanimidad.
¿Hace falta licencia para cerrar una terraza?
Depende del ayuntamiento: puede ser licencia, declaración responsable o comunicación previa. Muchos piden además un proyecto conjunto de fachada.
¿Cerrar la terraza cuenta como metros construidos?
Puede contar. Algunos planes generales la computan como superficie edificada y limitan los cierres si el edificio ya agotó su edificabilidad. Pregunta en urbanismo.
¿Puedo cerrar una terraza con la caldera dentro?
Solo después de que una empresa instaladora de gas habilitada revise el aparato, la ventilación y la salida de humos, porque la terraza pasa a ser un local cerrado.
¿Qué cerramiento aísla mejor del frío?
Las correderas o practicables con rotura de puente térmico y doble acristalamiento. La cortina de cristal protege del viento y la lluvia, pero aísla poco.
¿Se puede cerrar un ático o una terraza descubierta?
Es más difícil: en Madrid y Zaragoza, por ejemplo, sus normas impiden cerrar por esta vía zonas que hoy están descubiertas. Consulta tu plan general.
Fuentes consultadas
Normativa y documentos oficiales consultadas el 29 de octubre de 2026.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (BOE, texto consolidado) ↗Artículos 7.1, 10.3.b y 17.2, 17.4, 17.6 y 17.8: alteración del exterior, autorización administrativa y mayorías.
- Ayuntamiento de Madrid · Consulta urbanística 22/2018, acristalamiento de terrazas (PDF) ↗Condiciones del artículo 6.10.6 de las Normas Urbanísticas, proyecto conjunto de fachada y edificabilidad.
- Ayuntamiento de Zaragoza · Cerramiento de terrazas ↗Artículo 2.5.4 de las Normas Urbanísticas: proyecto conjunto, conformidad de la comunidad y límite del 6 %.
- Código Técnico de la Edificación · DB HS Salubridad (PDF) ↗HS 3, apartado 3.1.1: ventilación de las viviendas y ventanas exteriores practicables.
- Real Decreto 919/2006, Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos (BOE) ↗ITC-ICG 07, apartados 2 y 4: ubicación de aparatos atmosféricos e inspección de la ventilación.
- Junta de Castilla y León · 112, intoxicación por monóxido de carbono ↗Síntomas, rejillas tapadas como causa y qué hacer: ventilar, alejar a los afectados y llamar al 112.
¿Vas a cerrar la terraza?
Pregunta al administrador por el modelo aprobado, consulta el trámite en urbanismo y anota si hay caldera o ventanas que dan a la terraza antes de pedir presupuesto.