Lo esencial en 30 segundos
En un alquiler conviven tres seguros: el seguro de impago, que protege al propietario si deja de cobrar la renta; el seguro de hogar del propietario, que cubre el edificio, su mobiliario y su responsabilidad como dueño, y el seguro del inquilino, que cubre sus pertenencias y los daños que cause a otros. Desde el 8 de octubre de 2026, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que en ningún caso podrá exigirse al inquilino la contratación de seguros de impago u otras coberturas análogas, y mantiene la garantía adicional en un máximo de dos mensualidades (Ley 29/1994, artículo 36.5, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). De las averías responde, en general, el propietario; de los daños que cause, el inquilino.
- Fianza obligatoria: una mensualidad en vivienda (artículo 36.1).
- Pequeñas reparaciones por el uso diario: inquilino (artículo 21.4).
- Que cada parte tenga responsabilidad civil evita la mayoría de los conflictos con los vecinos.
Los tres seguros de un alquiler y qué cubre cada uno
| Seguro | Quién lo contrata y paga | Qué cubre normalmente | Qué deja fuera |
|---|---|---|---|
| Impago de alquiler | El propietario | Rentas impagadas durante un número máximo de meses, defensa jurídica en el desahucio y, a veces, actos vandálicos del inquilino | Impagos anteriores a la póliza, inquilinos que no superan el estudio de solvencia de la aseguradora |
| Hogar del propietario | El propietario | Continente (paredes, instalaciones, ventanas), el mobiliario que alquila con la casa y su responsabilidad civil como propietario | Las pertenencias del inquilino y los daños que este cause por su cuenta |
| Hogar del inquilino | El inquilino | Su contenido (ropa, electrónica, muebles propios) y su responsabilidad civil, incluidos los daños que cause a la vivienda o a los vecinos, si la póliza lo prevé | La estructura y las instalaciones del edificio |
Por qué no basta con uno. La póliza del propietario protege lo que es suyo; si un incendio empieza en la cocina por un descuido del inquilino, la aseguradora del propietario puede pagar los daños del continente y después reclamar al responsable hasta lo que haya pagado (Ley 50/1980, artículo 43). Con un seguro de responsabilidad civil, el inquilino tiene quien responda por él. Cómo calcular capitales y leer las exclusiones, en la guía del seguro de hogar.
Qué puede pedir el contrato y qué no
El título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos es protector: son nulas las cláusulas que lo empeoren para el inquilino, salvo que la propia ley lo permita (Ley 29/1994, artículo 6). En materia de garantías y gastos, la redacción vigente dice:
| Concepto | Lo que dice la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Fianza en metálico | Obligatoria: una mensualidad de renta | 36.1 |
| Garantía adicional (aval o depósito) | Se puede pactar; máximo dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa; en alquileres temporales, máximo una | 36.5 |
| Seguro de impago | En ningún caso puede exigirse al inquilino, ni otras coberturas análogas | 36.5 |
| Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato | Nunca a cargo del inquilino | 20.2 |
| Otros servicios no esenciales | Solo si el inquilino los pide por escrito, informado de que son opcionales y de su coste | 20.2 |
| Tributos de la vivienda | Nunca a cargo del inquilino, salvo que sea el obligado tributario | 20.1 |
Cambio reciente. La prohibición expresa de exigir seguros de impago la introdujo el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Un real decreto-ley debe convalidarlo el Congreso; su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, que cambiaba estos mismos artículos, quedó derogado por acuerdo del Congreso publicado el 2 de octubre de 2026. Antes de firmar, comprueba en el texto consolidado del BOE que el artículo 36.5 sigue con esta redacción. Si tu contrato es anterior, pregunta en la oficina de vivienda o de consumo de tu comunidad autónoma qué redacción se le aplica.
¿Y un seguro de responsabilidad civil o de contenido para el inquilino? La ley no lo menciona. Para el inquilino es muy recomendable, pero si el contrato lo impone como condición, pide que se aclare por escrito y consulta en esas oficinas si encaja en la prohibición de «coberturas análogas» o en la nulidad del artículo 6.
Quién paga cada daño en un piso alquilado
Las averías, el propietario. Debe hacer todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, sin subir la renta, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino (Ley 29/1994, artículo 21.1).
El desgaste diario, el inquilino. Las pequeñas reparaciones que exige el uso ordinario corren de su cuenta (artículo 21.4).
Los daños causados, el inquilino. Responde del deterioro o pérdida de la vivienda salvo que pruebe que ocurrió sin culpa suya, y también del causado por las personas de su casa (Código Civil, artículos 1563 y 1564). Al final del contrato debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561).
| Situación | Quién responde | Seguro que suele intervenir |
|---|---|---|
| El termo se estropea por antigüedad | Propietario (artículo 21.1) | El del propietario, si cubre averías; si no, lo paga él |
| Grifo que gotea, bombilla o mecanismo de persiana por el uso | Inquilino (artículo 21.4) | Ninguno: es mantenimiento |
| El inquilino rompe un cristal o mancha un suelo | Inquilino (Código Civil, artículo 1563) | Su responsabilidad civil, si la póliza cubre daños a la vivienda alquilada |
| Fuga de una tubería empotrada que moja al vecino de abajo | Depende del origen: propietario si es una avería de la instalación, inquilino si hubo descuido | Responsabilidad civil del responsable; el vecino puede reclamar a su aseguradora |
| Robo con la puerta forzada | Cada uno por lo suyo | Puerta y cerradura, póliza del propietario; pertenencias, póliza del inquilino |
| Inundación extraordinaria o vientos de más de 120 km/h | Consorcio de Compensación de Seguros | Exige que haya una póliza de daños en vigor sobre lo dañado |
Si la avería viene del piso de arriba, lee fuga de agua del vecino de arriba: quién paga.
Cómo pedir una reparación
-
01
Avisa cuanto antes
El inquilino debe comunicar al propietario las reparaciones necesarias en el plazo más breve posible y dejarle comprobar el estado de la vivienda (artículo 21.3).
-
02
Urgencias
Si hay un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede hacer la reparación urgente, previa comunicación, y reclamar de inmediato su importe (artículo 21.3).
-
03
Requerimiento con presupuesto
Si el daño afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, puede pedir la reparación por escrito con un presupuesto razonable. El propietario tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o repararlo; si no responde o se niega sin motivo, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas futuras (artículo 21.5, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026).
-
04
Obras grandes
Si una obra de conservación dura más de veinte días, la renta baja en proporción a la parte de vivienda que el inquilino no puede usar (artículo 21.2).
Seguro de hogar del propietario que alquila
- Declara que alquilas. El cuestionario y la póliza deben reflejar que la vivienda está arrendada; las circunstancias que agravan el riesgo se comunican tan pronto como sea posible (Ley 50/1980, artículo 11).
- Asegura el continente por su valor de reconstrucción y, si alquilas amueblado, el mobiliario como contenido.
- Responsabilidad civil como propietario: cubre los daños que cause la vivienda a terceros, por ejemplo una avería de tus instalaciones.
- Pérdida de alquileres por siniestro: algunas pólizas pagan la renta mientras la vivienda está inhabitable tras un incendio o una inundación. Es distinto del seguro de impago.
Seguro de impago de alquiler: qué revisar antes de contratarlo
Es un seguro del propietario y, según la redacción vigente del artículo 36.5, lo paga él. Antes de firmarlo, revisa:
- Carencia: el tiempo desde la firma durante el que un impago queda sin cubrir.
- Meses máximos: cuántas rentas paga y si hay un tope de renta mensual asegurable.
- Requisitos del inquilino: la mayoría exige un estudio de solvencia previo; si el inquilino cambia, la cobertura puede decaer.
- Tipo de contrato: algunas pólizas excluyen los alquileres temporales o sin contrato escrito.
- Plazo para comunicar el impago: suele ser breve; apúntalo.
- Daños: si incluye actos vandálicos, con qué límite y con qué franquicia.
- Defensa jurídica: si cubre abogado y procurador, y hasta qué importe.
- Cláusulas limitativas: deben ir destacadas y firmadas por ti (Ley 50/1980, artículo 3).
Seguro del inquilino: qué incluir
-
01
Contenido
Haz un inventario de tus pertenencias y asegúralas por su valor de reposición.
-
02
Responsabilidad civil
Comprueba que cubre los daños a la propia vivienda alquilada, no solo a terceros; muchas pólizas lo ofrecen como garantía específica.
-
03
Daños por agua
Útil si una fuga tuya afecta al vecino o a la vivienda.
-
04
Mascotas
Si tienes perro, mira si la responsabilidad civil lo incluye.
-
05
Asistencia
Cerrajería urgente y reparaciones de emergencia.
Al terminar el alquiler: estado de la vivienda y fianza
- Documento de finalización. Las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda al devolver las llaves. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que la vivienda se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario (artículo 36.7, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026).
- Al empezar, lo mismo. Si el contrato no describe el estado inicial, la ley presume que el inquilino la recibió en buen estado (Código Civil, artículo 1562). Haz fotos con fecha el primer día y adjúntalas al contrato.
- Devolución de la fianza. El saldo que deba devolverse genera el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin devolverlo (artículo 36.4).
- Suministros. Revisa quién es el titular de la luz y el gas; para cambiarlo, lee cambiar de compañía de luz.
Preguntas frecuentes sobre el seguro de alquiler
¿Puede el casero obligarme a pagar un seguro de impago?
Con la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, no: la ley prohíbe exigir al inquilino seguros de impago u otras coberturas análogas (artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Cuánto pueden pedirme de fianza y garantías?
Una mensualidad de fianza y, como garantía adicional, hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa.
¿Necesito seguro de hogar si vivo de alquiler?
La ley no te obliga, pero te conviene uno de contenido y responsabilidad civil: el del propietario cubre solo lo suyo.
¿Quién paga si se rompe la lavadora del piso?
Si se estropea por el uso normal o por antigüedad, el propietario. Si la rompes por un mal uso, tú.
¿Quién paga las pequeñas reparaciones?
El inquilino, cuando se deben al desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
¿Cubre mi seguro los daños que cause a la vivienda alquilada?
Solo si tu responsabilidad civil incluye daños a la vivienda arrendada. Búscalo en las condiciones de la póliza.
¿El seguro de impago lo paga el propietario o el inquilino?
El propietario, que es quien lo contrata y quien recibe la indemnización.
Fuentes consultadas
Normativa consultada en el BOE el 31 de octubre de 2026.
- BOE · Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado) ↗Artículos 4, 6, 20, 21 y 36 en la redacción en vigor desde el 8 de octubre de 2026, con las notas de modificación y derogación de los reales decretos-leyes 26/2026 y 29/2026.
- BOE · Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre ↗Artículo 3: nuevos artículos 21.5, 36.5 y 36.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y entrada en vigor el 8 de octubre de 2026.
- BOE · Código Civil (texto consolidado) ↗Artículos 1561 a 1564: devolución de la vivienda, presunción de buen estado y responsabilidad del arrendatario.
- BOE · Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (texto consolidado) ↗Artículos 3, 11 y 43: cláusulas limitativas, comunicación de cambios en el riesgo y reclamación de la aseguradora al responsable.
- BOE · Real Decreto 300/2004, Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios (texto consolidado) ↗Artículos 1, 2 y 4: riesgos del Consorcio y pólizas que lo incluyen, entre ellas las de pérdida de alquileres.
¿Vas a firmar un alquiler?
Revisa la cláusula de garantías con el artículo 36 delante, haz fotos con fecha del estado de la vivienda y decide quién asegura qué antes de entregar las llaves.