Home staging: qué es y cómo preparar tu piso para vender o alquilar, paso a paso

Qué es el home staging y qué no es

El home staging es una puesta en escena de la vivienda pensada para quien compra o alquila. Trabaja con lo que ya hay: menos objetos, muebles bien colocados, luz abundante y pequeños arreglos, para enseñar los metros y el estado de la casa sin distracciones.

Dos ideas clave: lo personal estorba, porque las fotos de familia o un color muy atrevido distraen de la casa, y se enseña lo que hay: tapar una humedad o una grieta con un mueble no es home staging y se vuelve en tu contra cuando se descubre.

Para qué sirve preparar la casa antes de anunciarla

• Fotos del anuncio: son el primer filtro. Una estancia despejada y luminosa se lee mejor en un móvil.
• Visitas: la impresión al entrar, el olor y el orden pesan tanto como la distribución.
• Menos objeciones: cada grifo que gotea o cada bombilla fundida invita a pensar en lo que no se ve.

Sobre el efecto en el plazo de venta circulan muchas cifras, pero casi todas proceden de encuestas del propio sector inmobiliario, no de investigaciones independientes. Tómalas con cautela.

Home staging hazlo tú mismo: paso a paso

1. 01

   Despeja

   Saca de cada estancia todo lo que no sea imprescindible: objetos sobre encimeras y mesas, muebles que estorban el paso, ropa, papeles y juguetes. Que se vea el suelo alrededor de cada mueble. Lo que no uses hasta la mudanza, a cajas y fuera de casa: ese inventario te servirá para pedir presupuesto de mudanza.

2. 02

   Despersonaliza

   Guarda fotos familiares, colecciones, recuerdos, imanes de la nevera y objetos religiosos o políticos. Deja dos o tres piezas neutras por estancia: una planta, un jarrón, unos cojines.

3. 03

   Repara lo pequeño

   Grifos que gotean, silicona negra, bombillas fundidas, manillas flojas, puertas que rozan, tapas de enchufe sueltas y agujeros en la pared. Son arreglos de una tarde que transmiten cuidado.

4. 04

   Limpia a fondo

   Cristales, juntas, azulejos, grifería sin cal, horno, campana, interior de armarios, rodapiés y puertas.

5. 05

   Pinta en tonos neutros

   Blancos rotos, grises cálidos, beiges o tonos arena amplían visualmente y combinan con cualquier mueble. Repinta paredes con marcas, colores muy intensos o techos amarillentos.

6. 06

   Prepara la luz

   Abre persianas y cortinas, cambia las bombillas fundidas y usa la misma temperatura de color en toda la casa.

7. 07

   Elimina olores

   Ventila a diario y ataca la causa: humedad, tabaco, mascotas, cocina o desagües. Un ambientador fuerte delata que algo se quiere tapar.

8. 08

   Ordena armarios

   Quien visita los abre para ver su capacidad. Retira parte de la ropa para que se vean holgados.

9. 09

   Cuida el exterior

   Terraza o balcón barridos, macetas sanas, barandilla limpia y, si caben, dos sillas y una mesa pequeña.

Reparaciones pequeñas que se notan

• Grifos: grifo que gotea y quitar la cal de los grifos.
• Juntas y silicona: moho de la ducha y la silicona, limpiar las juntas del suelo o rejuntar azulejos.
• Bombillas: cambiar la bombilla del techo y tipos de bombillas LED.
• Puertas: manilla floja y puerta que roza el suelo.
• Paredes: limpiar paredes pintadas y, si hay moho, quitar el moho de la pared buscando antes el origen de la humedad.

Pintura, luz y olores

Para el color, apóyate en colores para pintar el salón y colores para el dormitorio; para el acabado, en tipos de pintura para paredes, y para el trabajo, en cómo pintar una habitación. Pinta con margen antes de las fotos para que se vaya el olor. Si prefieres encargarlo, pide un presupuesto para pintar el piso con las estancias y los colores bien definidos.

La luz se trabaja en dos capas: la natural (cristales limpios, cortinas recogidas, nada delante de las ventanas) y la artificial (una luz general y lámparas de apoyo en los rincones oscuros). Ideas en mejorar la iluminación de casa.

Para los olores, cada causa tiene su guía: humedad, tabaco, quemado o humo, armarios y baño que huele a alcantarilla. Con mascotas, lava fundas, mantas y camas, limpia el arenero a diario y retira comederos y areneros durante las visitas.

Home staging estancia por estancia

Si la casa es pequeña, da a cada estancia un uso claro. Ideas en aprovechar el espacio en una casa pequeña y recibidor pequeño. Para los armarios, sigue el método de cómo organizar el armario. Para la terraza, terrazas pequeñas y limpiar el suelo de la terraza.

Vivienda vacía frente a vivienda habitada

Una vivienda vacía se limpia y se pinta con facilidad, pero en fotos parece más pequeña y fría, y cuesta entender la escala: ¿cabe una cama de matrimonio?, ¿dónde va la mesa? Una vivienda habitada resulta más acogedora, aunque exige mantener el orden durante semanas de visitas.

• Si está vacía: limpia, pinta, cambia todas las bombillas y, si puedes, amuebla lo justo el salón y el dormitorio principal con pocas piezas, aunque sean prestadas. Ventila antes de cada visita para quitar el olor a cerrado.
• Si está habitada: quédate con lo mínimo para vivir y prepara una rutina de diez minutos antes de cada visita: camas hechas, encimeras despejadas, ventanas abiertas, luces encendidas y basura fuera.

Home staging para alquilar

Para alquilar se aplica el mismo método con matices. Quien alquila mira sobre todo el estado de lo que va a usar: electrodomésticos, armarios, persianas, calefacción y agua caliente. Prioriza que todo funcione y esté limpio.

• Amueblado o sin amueblar: decide antes de las fotos y enseña exactamente lo que incluye el alquiler.
• Resistente y fácil de limpiar: pintura lavable y textiles sencillos, porque repetirás la puesta a punto entre inquilinos.
• Fotos e inventario: las fotos del anuncio sirven también como registro del estado de la vivienda, junto al inventario firmado. Sobre daños, lee seguro de alquiler de vivienda.

Tanto para vender como para alquilar necesitas el certificado de eficiencia energética, y su etiqueta debe incluirse en toda oferta, promoción y publicidad (Real Decreto 390/2021, artículo 15.2). Pídelo antes de publicar el anuncio: lo explica la guía del certificado energético. Si la vivienda está en Cataluña, revisa también la cédula de habitabilidad en Cataluña: el Decreto 141/2012 la exige para vender o alquilar.

Preparar la sesión de fotos y las visitas

1. 01

   Elige la hora

   Fotografía cada estancia cuando entra más luz natural sin sol directo dentro: según la orientación, por la mañana o a media tarde. Así evitas sombras duras y reflejos en el suelo.

2. 02

   Enciende todas las luces

   Aunque sea de día, la luz artificial rellena rincones y da calidez.

3. 03

   Encuadra desde las esquinas

   Dispara desde una esquina o desde la puerta, a la altura del pecho y con la cámara recta, para que las paredes salgan verticales y se vea la mayor superficie posible.

4. 04

   Revisa cada plano

   Antes de disparar, busca cables, toallas mal puestas, tapas del inodoro levantadas y reflejos en espejos.

5. 05

   Sé fiel a la realidad

   Evita objetivos que deformen mucho y filtros que cambien colores o proporciones. La visita tiene que confirmar lo que prometen las fotos.

Para las visitas, ventila y ajusta la temperatura antes, abre persianas, enciende luces y ten a mano el certificado energético y los recibos de comunidad y suministros. Lo ideal es que la persona recorra la casa con calma.

Home staging virtual: imágenes que ayudan sin engañar

El home staging virtual amuebla o redecora por ordenador las fotos de una vivienda, normalmente vacía. Sirve para mostrar escala y usos posibles, con un límite claro: la imagen no puede cambiar el estado real de la casa.

• Se puede: añadir muebles y decoración a una estancia vacía, proponer un uso para una habitación o mostrar cómo quedaría con otro color de pared, siempre que se indique.
• Se debe evitar: borrar grietas, humedades o manchas, cambiar suelos, ventanas o vistas, ampliar el espacio o eliminar elementos que siguen allí, como un pilar o un radiador.
• Buenas prácticas: rotula cada imagen como «amueblado virtual» o «imagen recreada», publica junto a ella la foto real de la misma estancia y menciona en la descripción lo que está recreado.

Cuándo contratar a un profesional y qué pedirle

Hacerlo tú mismo funciona en la mayoría de los pisos. Compensa recurrir a un profesional del home staging, a un decorador o a un interiorista cuando la vivienda está vacía y necesitas muebles temporales, cuando te falta tiempo o vives lejos, cuando la decoración es muy personal y difícil de neutralizar o cuando quieres un reportaje fotográfico profesional. La diferencia entre perfiles se explica en interiorista o decorador. Antes de encargarlo, pide por escrito:

1. 01

   Propuesta

   Qué estancias tratarán, qué se retira, qué se aporta y qué arreglos recomiendan.

2. 02

   Muebles y atrezo

   Por cuánto tiempo, quién los transporta y quién responde si se dañan.

3. 03

   Arreglos

   Qué hacen ellos y qué queda para otros gremios (pintor, fontanero, electricista).

4. 04

   Fotografía

   Cuántas imágenes incluye y si alguna será virtual y cómo se rotulará.

5. 05

   Calendario

   Fechas de montaje, fotos y retirada, coordinadas con la publicación del anuncio.

Fuentes consultadas

Normativa del BOE y textos consolidados, consultadas el 31 de octubre de 2026.

• Real Decreto 515/1989, información en la compraventa y arrendamiento de viviendas (BOE) ↗Artículos 1 (ámbito: oferta, promoción y publicidad en actividad empresarial o profesional) y 3 (publicidad que no induzca a error y datos exigibles).
• Real Decreto Legislativo 1/2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (BOE) ↗Artículo 61: la oferta, promoción y publicidad se integran en el contrato y son exigibles.
• Ley 3/1991, de Competencia Desleal (BOE) ↗Artículos 5.1 (actos de engaño) y 7.1 (omisiones engañosas).
• Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE) ↗Artículo 15.2: la etiqueta energética debe figurar en la oferta, promoción y publicidad de venta o alquiler.