Impermeabilizar una terraza: cuándo hace falta, qué sistema elegir, con o sin levantar el suelo y quién paga en una comunidad

Cuándo hay que impermeabilizar una terraza

• Goteras o manchas en el techo del vecino de abajo que aparecen o crecen cuando llueve o cuando riegas. Lee humedad en el techo para distinguirlas de una fuga o de la condensación.
• Juntas abiertas, agrietadas o que se deshacen entre baldosas, y juntas perimetrales vacías junto a los muros.
• Baldosas huecas: al golpearlas suenan a hueco, se mueven o se han levantado. Suele indicar agua o movimiento bajo el solado.
• Charcos que tardan horas en secar: falta pendiente o el desagüe está mal resuelto.
• Manchas blancas o salitre en las juntas, en el canto del forjado o en el techo del piso de abajo.
• Fisuras en el encuentro con el peto o con la fachada, y remates sueltos en la parte baja de los muros.
• Una impermeabilización vieja que nadie ha revisado en años, sobre todo si ya hubo goteras. Antes de decidir, compara con el presupuesto para la reparación de goteras.

Qué descartar antes de impermeabilizar

1. 01

   Limpia el sumidero

   Hojas, tierra y arena lo atascan y el agua se acumula y sube por encima de la impermeabilización. El Código Técnico pide limpiar los desagües cada año y después de tormentas fuertes.

2. 02

   Revisa la puerta de la terraza

   Un umbral sin pendiente o una carpintería mal sellada dejan entrar agua por el borde.

3. 03

   Comprueba las bajantes y los canalones

   Una bajante rota dentro del muro moja igual que una terraza mal impermeabilizada. Lee revisar tejado, canalones y bajantes.

4. 04

   Mira las jardineras y el riego

   Las macetas apoyadas en el suelo y los goteos constantes empapan las juntas.

5. 05

   Haz una prueba sencilla

   Moja una zona concreta durante un rato y pide al vecino de abajo que vigile el techo. Así acotas por dónde entra el agua y el presupuesto será más preciso.

Sistemas para impermeabilizar una terraza

El Código Técnico (DB HS 1) recoge como capa de impermeabilización los materiales bituminosos, el PVC plastificado, el EPDM y las poliolefinas, entre otros, y pide que cada uno se coloque según sus condiciones de aplicación.

Sistemas bajo baldosa. La membrana líquida puede quedar oculta: se imprima el soporte, se aplican varias manos con armadura y, en la última, se espolvorea arena para que agarre el cemento cola de la baldosa nueva. Es la opción para quien quiere cambiar de suelo y renovar la impermeabilización en la misma obra; para elegir pavimento, lee suelo de terraza exterior.

Impermeabilizante transparente. Las fichas técnicas que hemos consultado piden un soporte firme, limpio y seco, limpiar a fondo baldosas y juntas y reponer el rejuntado antes de aplicar. Una de ellas avisa de que, si queda humedad bajo el embaldosado, saldrá por las juntas y levantará ampollas. Funciona cuando el agua entra por juntas y poros, y la pendiente y los sumideros están bien.

Con o sin levantar el suelo

Sin obra se gana rapidez y se conserva el suelo; con obra se corrigen pendientes, sumideros y remates de raíz. Para las juntas, lee rejuntar azulejos; los precios de cada opción están en la guía de precios de impermeabilizar una terraza.

Pendientes, sumideros y remates según el CTE

El Documento Básico HS 1 del Código Técnico fija estas condiciones para cubiertas planas, y sirven de referencia para pedir y revisar el trabajo:

• Pendiente: en terrazas transitables para peatones con solado fijo o flotante, entre el 1 y el 5 % hacia los desagües (tabla 2.9).
• Subida por los muros: la impermeabilización debe prolongarse por el paramento vertical 20 cm como mínimo por encima del suelo terminado, con la esquina redondeada o achaflanada y el remate superior protegido con una roza, un retranqueo o un perfil metálico (apartado 2.4.4.1.2).
• Sumideros: piezas prefabricadas compatibles con la impermeabilización, con un ala de 10 cm como mínimo y una rejilla que retenga sólidos; en terrazas transitables, enrasada con el suelo (apartado 2.4.4.1.4).
• Rebosaderos: en terrazas cerradas por muros en todo su perímetro hacen falta, por ejemplo, cuando solo hay una bajante. Van por debajo de cualquier acceso a la terraza y sobresalen 5 cm de la fachada (apartado 2.4.4.1.5).
• Juntas de dilatación en el solado fijo: en el perímetro, en los encuentros con muros y elementos pasantes y en cuadrícula de 5 m como máximo en cubiertas no ventiladas (apartado 2.4.4.1.1).
• Mantenimiento: limpiar sumideros, canalones y rebosaderos cada año y tras tormentas fuertes, y revisar la protección y los puntos singulares cada 3 años (tabla 6.1).

Cómo se impermeabiliza una terraza paso a paso

1. 01

   Diagnóstico

   Localizar la entrada de agua, medir la superficie y anotar sumideros, puertas, petos y elementos pasantes.

2. 02

   Preparación

   Levantar el solado si hace falta, sanear el soporte, rehacer pendientes y dejarlo limpio y seco.

3. 03

   Puntos singulares

   Reforzar esquinas, encuentros con muros, umbrales y sumideros antes del paño general.

4. 04

   Impermeabilización

   Aplicar la lámina o la membrana con los solapes, las manos y los espesores del fabricante.

5. 05

   Prueba

   Comprobar la estanqueidad antes de cubrir, por ejemplo con una inundación controlada si el sistema lo permite.

6. 06

   Protección y acabado

   Solado, capa de protección o acabado resistente a los rayos UV, con las juntas de dilatación.

7. 07

   Documentación

   Guarda el presupuesto, las fichas técnicas, las fotos de cada fase y la garantía.

Para encontrar empresa, consulta la guía de impermeabilización o la de tejados y cubiertas.

Quién paga si la terraza es elemento común de uso privativo

En muchos edificios, la terraza de un ático o de un primer piso hace de cubierta de la vivienda de abajo. El Código Civil incluye entre los elementos comunes del edificio las cubiertas y, dentro de las fachadas, los revestimientos exteriores de las terrazas (artículo 396). La Ley de Propiedad Horizontal recuerda que un elemento común puede ser de uso privativo de un solo propietario sin dejar de ser común (artículo 9.1.a), y completa el reparto:

• Conservar lo común es obligatorio para la comunidad: las obras necesarias para el mantenimiento y la conservación del inmueble no requieren acuerdo previo de la Junta (artículo 10.1.a).
• Se pagan según la cuota de participación o según lo que establezcan el título y los estatutos (artículo 9.1.e). Revisa si tu título atribuye estos gastos al usuario de la terraza.
• Quien usa la terraza debe cuidarla: cada propietario debe respetar los elementos comunes «ya sean de uso general o privativo», usarlos de forma adecuada y evitar daños (artículo 9.1.a). Si la filtración se debe a un mal uso, como perforar la impermeabilización al colocar una pérgola o anclar maceteros, la reparación puede corresponderle.
• El propietario conserva lo suyo y responde de su descuido (artículo 9.1.b).
• Acceso para reparar: el usuario de la terraza debe permitir las obras y tiene derecho a que la comunidad le resarza los daños, por ejemplo reponer el solado que se levanta (artículo 9.1.c y d).

Si la terraza es privativa y no cubre ninguna otra vivienda, la impermeabilización corre a cargo de su propietario. En caso de duda, pide al administrador que lo lleve a la Junta y, si hace falta, consulta a un abogado. Más información en Ley de Propiedad Horizontal, seguro de la comunidad y derramas.

Errores frecuentes al impermeabilizar una terraza

• Pintar encima sin saber por dónde entra el agua.
• Aplicar un producto sobre baldosa húmeda o con juntas sueltas.
• Dejar la impermeabilización a ras del suelo en los muros, sin subirla ni rematarla.
• Tapar o elevar el sumidero con el suelo nuevo.
• Taladrar la terraza para anclar pérgolas o toldos sin sellar después; lee pérgolas antes de instalar una.
• Sellar las juntas de dilatación con mortero rígido.
• Olvidar la limpieza anual de desagües.

Fuentes consultadas

Normativa y recursos consultados el 25 de octubre de 2026.

• Código Técnico de la Edificación · Documento Básico HS Salubridad ↗HS 1: tabla 2.9 de pendientes, apartado 2.4.3.3 de materiales, 2.4.4.1 de juntas, encuentros con muros, sumideros y rebosaderos, y tabla 6.1 de mantenimiento.
• Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (BOE) ↗Artículo 9.1, letras a, b, c, d y e, y artículo 10.1.a: uso de elementos comunes, conservación, acceso y gastos.
• Código Civil (BOE) ↗Artículo 396: cubiertas y revestimientos exteriores de terrazas como elementos comunes.
• Soprema · Sistema de membrana de poliuretano Texpur ↗Sistema bajo baldosa y a la intemperie, armadura, arena para el cemento cola y ETE.
• Satecma · Ficha técnica de Tecma Paint I-T ↗Impermeabilizante transparente: soporte seco, humedad bajo baldosa y tránsito moderado.
• Master Builders Solutions · Ficha técnica de MasterSeal M 251 ↗Poliuretano alifático transparente: limpieza de baldosas y juntas, rejuntado y soporte seco.