Lo esencial en 30 segundos
Antes de impermeabilizar, confirma que el problema es agua de lluvia y no condensación ni una fuga de una tubería. En un tejado de teja, la estanquidad la dan las propias piezas con su pendiente y su solape: el Código Técnico fija, por ejemplo, un 32 % para la teja curva y un 30 % para la mixta, y por debajo de esas pendientes exige además una capa de impermeabilización, la conocida lámina bajo teja (DB HS 1, tabla 2.10 y apartado 2.4.2). En una cubierta plana, la capa impermeable es obligatoria: láminas asfálticas o sintéticas, o sistemas líquidos que acrediten el mismo efecto. Subir al tejado es trabajo en altura y corresponde a profesionales con protecciones. En un edificio, la cubierta es elemento común.
- Anota cuándo aparece el agua: con lluvia, con viento o en mañanas frías sin lluvia.
- Los encuentros con muros, chimeneas y limas fallan antes que el paño.
- Pide fichas técnicas del sistema completo, no solo del producto.
Gotera, condensación o fuga: el diagnóstico va primero
Una mancha en el techo de la última planta puede tener varios orígenes, y cada uno pide una reparación distinta. La guía de humedad en el techo explica cómo leer las manchas; esta tabla relaciona el momento en que aparece el agua con su causa más probable.
| Lo que ves | Causa probable | Qué hacer |
|---|---|---|
| Gotea durante o justo después de llover | Teja rota o movida, lámina perforada, remate abierto | Revisión de la cubierta por un profesional |
| Solo con lluvia y viento de una dirección | Agua que entra por solapes, aleros o bordes laterales | Revisar solapes y piezas de borde en ese faldón |
| Mancha junto a la chimenea, una ventana de tejado o un muro | Babero o remate deteriorado | Rehacer el encuentro, más que todo el tejado |
| Mancha en el encuentro de dos faldones | Limahoya sucia, rota o con piezas cortas | Limpiar y rehacer la limahoya |
| Gotas en mañanas frías sin lluvia, bajo cubierta | Condensación del vapor de la casa | Ventilar, aislar y barrera de vapor; ver humedades por condensación |
| Mancha que crece con la lluvia en una cubierta plana | Lámina dañada, sumidero atascado o charcos | Limpiar desagües y revisar la impermeabilización |
| Mancha que aparece sin relación con la lluvia | Fuga de una tubería o del piso de arriba | Fontanero antes que tejador |
Para revisar el tejado desde abajo y limpiar canalones sin subir, sigue la guía de revisar tejado, canalones y bajantes.
Qué solución corresponde a cada tipo de cubierta
| Cubierta | Qué la hace estanca | Soluciones habituales |
|---|---|---|
| Tejado de teja con buena pendiente | Las tejas y sus solapes | Revisión, reposición de piezas y remates; retejado si hay muchas piezas dañadas |
| Tejado de teja con poca pendiente | Tejas más una capa impermeable debajo | Retejado con lámina bajo teja |
| Cubierta plana no transitable | Una capa impermeable con protección o autoprotegida | Lámina asfáltica, sintética o membrana líquida |
| Terraza transitable | Capa impermeable bajo el solado | Ver impermeabilizar terraza |
| Panel sándwich o chapa | Las chapas, sus solapes y la tornillería | Sellado de solapes y tornillos; ver panel sándwich para tejado |
| Fibrocemento antiguo | Posible amianto | Retirada por empresa inscrita antes de nada; ver uralita y amianto |
Impermeabilizar un tejado de teja
El DB HS 1 del Código Técnico pide una capa de impermeabilización en las cubiertas inclinadas cuando la pendiente es menor que la de su tabla 2.10 o el solape de las piezas es insuficiente (apartado 2.4.2). Esas pendientes valen para faldones de menos de 6,5 m, exposición normal y clima desfavorable; en otros casos se acude a las normas UNE de cada teja.
| Cobertura | Pendiente mínima |
|---|---|
| Teja curva | 32 % |
| Teja mixta y plana monocanal | 30 % |
| Teja plana marsellesa o alicantina | 40 % |
| Teja plana con encaje | 50 % |
| Pizarra | 60 % |
Así, una lámina bajo teja es obligatoria en un tejado de poca pendiente y una buena inversión en cualquier retejado, porque es la segunda barrera si una teja se rompe. Para elegir pieza, mira tipos de tejas; si vas a levantar las tejas, aprovecha para aislar, como explicamos en aislar el tejado.
Puntos singulares que conviene comprobar (DB HS 1, apartado 2.4.4.2):
- Encuentro con un muro o chimenea: la protección cubre al menos 25 cm de muro por encima del tejado; en la parte alta o lateral del faldón, va por encima de las tejas y se prolonga 10 cm como mínimo.
- Alero: las tejas sobresalen 5 cm como mínimo y media pieza como máximo, con la primera hilada recalzada para que tenga la misma pendiente que el resto.
- Limahoyas: con pieza de protección, tejas que sobresalen 5 cm sobre ella y 20 cm de separación entre las tejas de los dos faldones.
- Cumbreras y limatesas: piezas especiales que solapan 5 cm sobre ambos faldones, y la última hilada y la cumbrera, fijadas.
Pintura impermeabilizante en un tejado de teja. El Código Técnico admite cualquier material que produzca el mismo efecto que los que enumera, pero en un tejado de teja el agua entra casi siempre por piezas rotas, solapes o remates. Un recubrimiento encima deja esos fallos donde estaban; úsalo solo si un profesional ha diagnosticado que el problema es la porosidad de la pieza y el producto está pensado para ese uso.
Impermeabilizar una cubierta plana
En una cubierta plana la capa de impermeabilización es obligatoria, y la formación de pendientes debe llevar el agua a los desagües con una pendiente del 1 al 5 % si la protección es de grava y del 1 al 15 % si la lámina es autoprotegida (DB HS 1, tabla 2.9). El DB HS 1 recoge estos materiales y cómo se fijan (apartado 2.4.3.3):
| Material | Cómo se fija | A tener en cuenta |
|---|---|---|
| Lámina asfáltica de oxiasfalto o betún modificado | Fijada mecánicamente con más del 15 % de pendiente; adherida entre el 5 y el 15 % | Si va sin adherir para absorber movimientos, necesita protección pesada, como grava |
| PVC plastificado | Fijada mecánicamente con más del 15 %; adherida o fijada si va sin protección | Sin adherir, con protección pesada |
| EPDM | Igual que el PVC | Sin adherir, con protección pesada |
| Poliolefinas | Láminas de alta flexibilidad | Según el sistema del fabricante |
Membranas líquidas. Forman una capa continua sin solapes, muy útil en cubiertas con muchos encuentros. Algunos sistemas cuentan con una Evaluación Técnica Europea (ETE), la evaluación documentada de las prestaciones de un producto de construcción que emite un organismo de evaluación técnica, como el IETcc del CSIC. Pide la del sistema completo y respeta las capas y espesores que indique.
Poliuretano proyectado. Es una espuma que se proyecta sobre la cubierta y aísla a la vez; sobre ella se aplica el recubrimiento de protección del sistema. La aplica una empresa especializada con máquina, porque sus diisocianatos son sensibilizantes potentes de las vías respiratorias y de la piel. Desde el 24 de agosto de 2023, los productos con más de un 0,1 % de diisocianatos solo pueden usarse de forma profesional por personal formado (NTP 1193 del INSST).
¿Se puede impermeabilizar un tejado desde dentro?
El Código Técnico coloca la capa de impermeabilización y el tejado por encima del aislante: son la cara que recibe la lluvia (DB HS 1, apartado 2.4.2). Desde dentro se puede:
- Aislar bajo la cubierta, con lana mineral, paneles o espuma proyectada.
- Poner barrera de vapor bajo el aislante cuando el cálculo del DB HE prevé condensaciones (apartado 2.4.2.b): resuelve las gotas que aparecen sin lluvia.
- Localizar la entrada de agua desde el desván, con linterna, tras la lluvia.
Lo que llega desde dentro es la mejora térmica y el control de la condensación; la gotera se cierra por fuera, en las tejas, la lámina y los remates. Lee aislar el tejado por dentro o por fuera.
En un edificio: la cubierta es elemento común
- Es de todos: el Código Civil incluye las cubiertas entre los elementos comunes del edificio (artículo 396).
- Avisa enseguida: el propietario que advierte la necesidad de una reparación urgente debe comunicarlo sin demora al administrador (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7.1). Hazlo por escrito, con fotos fechadas.
- No necesita votación: las obras necesarias para conservar el inmueble son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la Junta (artículo 10.1.a).
- Se pagan por cuota: según la cuota de participación o lo que fijen el título y los estatutos (artículo 9.1.e).
- Daños en tu casa: comunícalos también a tu seguro y al de la comunidad. Si la cubierta es la terraza de un vecino, la guía de impermeabilizar terraza explica quién paga en ese caso.
Qué pedir a la empresa de cubiertas
- Diagnóstico por escrito con fotos de la zona por donde entra el agua.
- Solución propuesta: reparación localizada, retejado con lámina o impermeabilización completa, y por qué.
- Pendiente medida y, en teja, si queda por debajo de la tabla 2.10 del DB HS 1.
- Detalle de los puntos singulares: muros, chimeneas, limas, aleros, sumideros.
- Ficha técnica o ETE del sistema y garantía.
- Medios de seguridad que usará: andamio, línea de vida, protección de bordes y lucernarios.
- Gestión de residuos, y si la cubierta antigua puede contener amianto.
Para encontrar empresa, consulta la guía de tejados y cubiertas o la de impermeabilización. Si la obra en la cubierta es grande, puede necesitar coordinador de seguridad y salud.
Preguntas frecuentes sobre impermeabilizar un tejado
¿Cómo sé si es una gotera o condensación?
La gotera aparece con la lluvia; la condensación, en mañanas frías sin llover y en toda la superficie fría. Si el agua llega sin relación con el tiempo, sospecha de una tubería.
¿Hace falta lámina bajo teja?
El Código Técnico la exige cuando la pendiente es menor que la mínima de cada teja, por ejemplo 32 % en teja curva y 30 % en mixta. En un retejado es una segunda barrera muy recomendable.
¿Sirve la pintura impermeabilizante para un tejado de teja?
Solo si el problema es la porosidad de la pieza. Las goteras de un tejado de teja suelen venir de piezas rotas, solapes o remates, que se arreglan repasando el tejado.
¿Qué es mejor para una cubierta plana, lámina asfáltica o membrana líquida?
Las dos son válidas con su sistema completo. La lámina va bien en paños amplios; la membrana líquida, en cubiertas con muchos encuentros y pasos de tubos.
¿Se puede impermeabilizar un tejado desde dentro?
Desde dentro se aísla y se controla la condensación; la entrada de agua de lluvia se corrige por fuera.
¿Quién paga la impermeabilización del tejado en una comunidad?
La comunidad, porque la cubierta es elemento común, según la cuota de participación o lo que digan el título y los estatutos.
¿Puedo subir yo al tejado a revisarlo?
Es trabajo en altura con riesgo grave de caída. Revisa desde el suelo con prismáticos y desde el desván, y deja el tejado a profesionales con protecciones.
Fuentes consultadas
Normativa técnica, legal y de prevención consultada el 30 de octubre de 2026.
- Código Técnico de la Edificación · DB HS Salubridad ↗DB HS 1, apartados 2.4.2 (componentes de la cubierta), 2.4.3.3 (láminas), 2.4.3.6 (tejado) y 2.4.4.2 (puntos singulares), y tablas 2.9 y 2.10 (pendientes).
- INSST · Tríptico para el promotor de trabajos en cubiertas (2019) ↗Información que debe dar quien encarga el trabajo, selección del contratista y protecciones permanentes.
- INSST · NTP 1193, diisocianatos en el ámbito laboral (2024) ↗Sensibilización respiratoria y cutánea, aplicación por proyección y restricción REACH con formación obligatoria desde el 24 de agosto de 2023.
- IETcc-CSIC · Qué es la Evaluación Técnica Europea ↗Definición de la ETE y su relación con el Documento de Evaluación Europeo.
- Código Civil (BOE, texto consolidado) ↗Artículo 396: las cubiertas como elemento común.
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (BOE, texto consolidado) ↗Artículos 7.1 (aviso de reparaciones urgentes), 9.1.e (gastos) y 10.1.a (obras de conservación).
¿Te entra agua por el tejado?
Anota cuándo aparece, haz fotos de las manchas y del tejado desde el suelo y averigua el tipo de cubierta antes de pedir presupuesto.